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Depois de termos tratado da isenção do IRPF sobre ganhos de capital na alienação de bens de pequeno valor (Parte I), e da regra que isenta o alienante do recolhimento do imposto se o bem alienado não tiver sido transmitido por valor superior a R$ 440.000,00, for o único imóvel que o titular possua e desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos (Parte II), abordaremos nesta edição uma das mais importantes regras de isenção do tributo de competência da União, que, em muito, tem contribuído para o aquecimento do mercado brasileiro de imóveis residenciais.

Trataremos, pois, da regra de isenção do ganho de capital auferido na alienação de imóvel residencial se o alienante, com o dinheiro da venda, adquirir outro imóvel residencial.

Mas, há condições a serem observadas para que a isenção possa ser aplicada e é sobre elas que passamos a discorrer.

De acordo com o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que disciplina os benefícios do IRPF sobre Ganhos de Capital em vigor desde a edição da chamada “MP do Bem”, está isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil.

A fim de que o leitor possa compreender o alcance da regra de isenção aqui trazida, vale esclarecer alguns pontos, a saber:

1. Aquele que vende imóvel com ganho – lucro imobiliário – está sujeito ao imposto de renda (IRPF sobre Ganhos de Capital), que incidirá sobre a diferença positiva, porventura, existente entre o valor da venda e o custo de aquisição;
2. Contudo, se o imóvel alienado for residencial e se com o produto da venda ele adquirir, em seu próprio nome, outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o contribuinte estará isento do imposto;
3. O prazo de 180 dias começa a fluir na data de celebração do contrato de venda;
4. Terreno, para os fins da isenção em comento, não é considerado imóvel residencial;
5. O contribuinte apenas poderá fruir este benefício fiscal uma vez a cada cinco anos;
6. A opção pela isenção prevista na IN-SRF nº 599/05 deverá ser informada pelo contribuinte no Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital da respectiva Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda relativa ao ano em que ocorrer a operação de alienação isenta;
7. Também tem direito à isenção aquele que aliena mais de um imóvel residencial e com o total adquire um ou mais imóveis residenciais;
8. Nas operações envolvendo pluralidade de imóveis o prazo de 180 dias começa a fluir na data de celebração do contrato de venda do primeiro imóvel, caso tenham sido alienados em datas diferentes;
9. Se o produto da venda não for integralmente utilizado na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is), o imposto incidirá, proporcionalmente, sobre a parte não utilizada;
10. Se decorridos os 180 dias e a aquisição não for efetivada, o contribuinte terá 30 dias para recolher o imposto incidente sobre o ganho auferido na alienação, acrescido de juros de mora;
11. Se decorridos os 30 dias referidos no item 10, supra, e o recolhimento do valor principal acrescido de juros de mora não tiver sido feito, passará a incidir, também, sobre o valor principal do imposto, a multa moratória prevista na legislação.

Trata-se, sem qualquer dúvida, de muito importante hipótese de isenção tributária. Além de extremamente benéfica ao contribuinte, revela-se potente instrumento de estímulo ao crescimento do mercado imobiliário, via de consequência, de desenvolvimento do país.

À guisa de ilustração, seguem duas situações hipotéticas envolvendo proprietário de imóvel residencial, havido por compra e venda feita em 2010 pela importância de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais):

1. Na primeira, ele decide alienar o bem para com o dinheiro adquirir uma residência maior. Admita-se que tenha alienado o imóvel que possuía por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e, ato contínuo, junta ao produto da venda reserva que conseguira economizar – R$ 100.000,00 (cem mil reais) –, e adquire um apartamento no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Desta operação resulta a possibilidade de isentar o alienante do lucro auferido (ganho de capital), que foi de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), se entre a data de venda do imóvel “velho” e a data de compra do “novo” não tiver passado mais de 180 (cento e oitenta) dias.
2. Na segunda, ele decide alienar o bem para com o dinheiro adquirir uma residência menor. Admita-se que tenha alienado o imóvel que possuía por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e, ato contínuo, adquire um apartamento no valor de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais). Resta claro que o alienante utilizou apenas 90% (noventa por cento), do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial, de modo que deverá apurar o ganho auferido na alienação e sobre o resultado calcular o imposto proporcionalmente à parte do valor da venda que não foi utilizado na compra do imóvel novo.

Muitas outras situações, na prática, podem ocorrer e o contribuinte precisa estar certo de que é, realmente, beneficiário da regra de isenção aqui vista, de modo que, na dúvida, sugere-se cautela e atenta consulta à legislação em vigor.

Autor: Antonio Herance Filho
Advogado, professor de Direito Tributário em cursos de especialização em Direito Notarial e Registral Imobiliário. Autor de algumas obras, em especial do Manual do Livro Caixa e do Manual da DOI, e de vários artigos publicados no Boletim Eletrônico INR e em periódicos das entidades de classe das atividades notariais e de registro. É, também, coautor das Publicações INR (Informativo Notarial e Registral), e coordenador tributário da Consultoria INR.