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Dentre as inúmeras novidades apresentadas pelo Novo Código de Processo Civil Brasileiro (Lei Federal nº 13.105, de 16/03/2015), uma interessa mais de perto às atividades notariais e registrais: trata-se do procedimento administrativo para a declaração da usucapião, ou, simplesmente, a ‘usucapião extrajudicial’. Tal figura encontra-se delimitada no artigo 1.071 do referido Código, que estabelece “in verbis” que:

“Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – Ata notarial lavrada pelo Tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O Oficial de Registro de Imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O Oficial de Registro de Imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o Oficial de Registro de Imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum”.

Ponto polêmico e que tem merecido diversas críticas da doutrina especializada refere-se à exigência de anuência expressa do titular da propriedade para a aceitação do pedido da usucapião extrajudicialmente. O simples silêncio do proprietário, neste caso, equivale à sua discordância. Pois bem: e se o usucapiente tiver um título no qual ele adquiriu o imóvel do(s) proprietário(s) tabular(es)? Um compromisso de compra e venda quitado, por exemplo. Este título não substituiria a anuência expressa do(s) proprietário(s)? Acredito que sim!

Se o usucapiente tem em mãos um título de transferência do imóvel assinado pelo(s) proprietário(s) tabular(es), significa que este(s) já abriu(ram) mão do seu direito de propriedade. Por que não aceitar este título como anuência expressa? A intenção não é desjudicializar? Pois então, a anuência expressa foi dada, ainda que em um momento anterior. Por que complicar? É óbvio que este entendimento precisa ser sufragado pelos operadores do direito que manusearão o novel instituto, isto é, os registradores de imóveis. Mas isso já é um começo, um ponto de vista para ser colocado à discussão!

Autor: Tarcisio Alves Ponceano Nunes
Titular do 2º Tabelião de Notas e de Protesto de Títulos de Matão-SP