Tempo estimado de leitura: 37 minuto(s)

O presente trabalho se destina a demonstrar as perdas de arrecadação de tributos, emolumentos e repasses de custas em função da prática ilegal de assinatura de documentos imobiliários abaixo do valor real. Também descreve instrumentos para combater tal prática de maneira eficaz.

Vários setores econômicos no Brasil têm sentido esfriamento e por consequência a própria arrecadação de impostos cai drasticamente.

Ao invés de aumentar tributos é muito mais lógico e justo melhorar a fiscalização mediante instrumentos eficientes e de baixo ou nenhum custo para os cofres públicos.

AUMENTO DE ARRECADAÇÃO PARA ENTIDADES PÚBLICAS E GOVERNO

REPASSES no Estado de São Paulo, de parte dos emolumentos ao Estado, IPESP, SINOREG, TJSP e MINISTÉRIO PÚBLICO podem chegar ao dobro da arrecadação em diversos municípios por incidirem baseados em faixas de valores sobre os negócios jurídicos e não em porcentagens. E não se trata, de forma alguma, em majoração, mas de eficiência de fiscalização.

GOVERNO FEDERAL: Se forem adotados instrumentos eficientes de fiscalização dos valores dos imóveis propostos a seguir, a arrecadação de tributos que incidem diretamente por alíquotas percentuais (ITBI, ITCMD e IR – imposto de renda sobre ganhos de capital) poderá aumentar em até 315% (trezentos e quinze por cento) em diversos municípios segundo estimativas. O Governo Federal potencializa mais ainda a arrecadação nos próximos anos porque torna mais efetiva a fiscalização da renda para aquisição do imóvel, bem como da diferença de valores na apuração do imposto de renda sobre ganhos de capital.

As estimativas acima baseiam-se no fato de que a maioria dos negócios jurídicos lavrados e registrados tem valores simulados, chegando a cerca de 80% na quantidade de atos em algumas cidades e que os valores venais em algumas cidades chegam a representar apenas 5% do valor real de mercado.

SITUAÇÃO CRÍTICA DOS PEQUENOS CARTÓRIOS

Grandes cidades, principalmente as capitais estaduais, têm estruturas mais robustas e instrumentos mais eficazes de fiscalização de tributos como o valor venal de referência (ex. São Paulo, capital), além de revisões constantes de suas plantas genéricas de valores venais.

Cartórios extrajudiciais de pequenas cidades do interior tem arrecadações muito reduzidas, o que prejudica o próprio equilíbrio financeiro, resultando em diversas serventias deficitárias. Estatísticas do CNJ publicadas em 2016 apontam que mais de 2.300 cartórios têm arrecadação bruta mensal inferior a R$2.000,00, valor insuficiente sequer para pagar o aluguel da serventia e contratar um funcionário.

Outras serventias de cidades pequenas de interior, embora tenham arrecadações não tão baixas, mesmo assim não conseguem pagar salários dignos de mercado aos funcionários de cartórios (escreventes), especializados na área extrajudicial, com curso superior em Direito.

DESPESAS E GRATUIDADES CRESCENTES

A crescente demanda de atos gratuitos, embora envolvam direito legal das partes, prejudica o equilíbrio econômico-financeiro de cartórios menores. As ordens de indisponibilidades recebidas via Internet já resultam em 200 páginas de relatórios por dia e já demandam um funcionário exclusivo somente para isso em buscas de bens, pois nem todos os registros antigos dos cartórios contam com CPF de todas as partes. Quando todos os estados fizeram parte do mesmo sistema, a demanda será múltiplas vezes maior. Um funcionário a mais em uma serventia pequena gera enorme impacto financeiro; quanto mais dois ou três funcionários.

Parte da arrecadação de tributos e emolumentos é fortemente prejudicada pela falta de eficiência na fiscalização dos valores reais de mercado nos negócios jurídicos imobiliários. Atos públicos e particulares são praticados com declarações falsas do valor do imóvel, flagrantemente falso e irreal, principalmente em vendas, doações, inventários e partilhas, dentre outros muitos atos jurídicos imobiliários.

Antes de tratar dos instrumentos para combater a fraude nos valores dos imóveis, é necessário ter uma noção básica sobre avaliação de imóveis em geral.

Importante distinção entre VALOR MÉDIO e VALOR MÍNIMO de mercado

A grande eficiência dos instrumentos de fiscalização descritos no presente trabalho consiste em buscar conhecer o “valor mínimo” de mercado do imóvel e não o “valor médio”.

O “valor médio” é importante a quem deseja comprar ou vender, ao Poder Judiciário quanto precisa atribuir um valor justo que não prejudique a uma parte em detrimento de outra em uma relação processual. Descobrir o valor médio, real, de um imóvel envolve considerar uma infinidade de variáveis que influenciam na valorização ou desvalorização. Exemplos de variáveis são: localização, declividade do terreno, proporção de testada do terreno, padrão de construção, estado de conservação, dentre muitas outras variáveis.

Uma obra que traz luz ao assunto vem do ramo dos negócios e foi escrita por DOUGLAS W. HUBBARD, em “Como Mensurar Qualquer Coisa. Encontrando o valor do que é intangível nos negócios”, traduzido por Ebréia de Castro Alves, editora Qualitymark, Rio de Janeiro, 2008.

Naquela obra, é demonstrado como o “valor mínimo” de um bem, para certas finalidades é método muito simples, barato e eficaz para tomada de determinadas decisões.

Definir o valor médio de um bem requer perícia e trabalho árduo. Por outro lado, definir o “valor mínimo” é extremamente simples e pode ser rapidamente generalizado para um bairro ou para uma rua de qualquer cidade.

Realizadas algumas pesquisas é possível estabelecer a seguinte tendência de proporções:

1. O valor mínimo por metro quadrado de um imóvel geralmente corresponde a 70% do valor médio na mesma localização;
2. O valor máximo por metro quadrado de um imóvel geralmente corresponde a 130% do valor médio na mesma localização;
3. O valor venal estabelecido pelas legislações municipais chega a corresponder, em muitas cidades, a apenas 5% do valor médio de mercado.

COMO SE AVALIA UM IMÓVEL

Tecnicamente, existem diversos métodos de avaliação imobiliária, conforme a finalidade da avaliação e conforme os métodos utilizados, que são de conhecimento dos competentes avaliadores imobiliários.

VALOR DE MERCADO DO TERRENO + VALOR DE MERCADO DA CONSTRUÇÃO = VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL

Basicamente, os métodos de avaliação consideram dois grandes fatores principais: terreno + construção. Então o valor do imóvel resultará do valor do terreno somado ao valor da construção.

VALOR DO TERRENO:

Para se encontrar o valor mínimo do terreno, é necessário estipular um valor por metro quadrado mínimo para a localização do imóvel.

Avaliadores apuram o valor mínimo da região considerando o pior cenário possível de condições do terreno e ainda o menor preço pelo qual alguém comercializaria um imóvel naquela região.

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

Para se encontrar o valor de uma construção, um método amplamente adotado é saber inicialmente o tipo de imóvel (residência, apartamento, comércio, indústria, galpão etc.) e o padrão construtivo do imóvel (popular, baixo, médio ou alto padrão).

Com base nestas variáveis encontramos publicações periódicas de entidades da construção civil que estabelecem os valores por metro quadrado de construção. Tal critério, por analogia, já é adotado no Estado de São Paulo, na Lei Estadual n° 11.331/2002, que fixou a tabela estadual de custas e emolumentos dos cartórios extrajudiciais, para fins de averbação de construção (Tabela II – Registro de Imóveis, Nota Explicativa 2.3). Para registro de condomínios e incorporações, adota-se o mesmo critério com base no artigo 54 da Lei Federal n°. 4.591/1964. No Estado de São Paulo, são divulgados pelo SINDUSCON – SP.

Se um imóvel é novo, a legislação determina aplicação do valor cheio por metro quadrado dos custos de construção amplamente publicados.

Porém se um imóvel não é novo, deve-se considerar que o valor se deprecia em função do tempo da construção e conforme o estado de conservação. Desta forma, estabelecem-se valores mínimos conforme o tempo de construção e caso se desconheça o tempo da mesma, considera-se “valor mínimo” para fins de fiscalização simplificada, o menor valor para um pior estado de conservação.

TABELAS DE VALORES MÍNIMOS

Para imóveis rurais, já existem, pelo menos no âmbito do Estado de São Paulo, tabelas de valores mínimos publicadas pelo IEA – Instituto de Economia Agrícola do Estado de São Paulo (www.iea.sp.gov.br, ou www.iea.agricultura.sp.gov.br). Tabelas de imóveis rurais do IEA por abrangerem grandes regiões compostas por muitos municípios apresentam grande distanciamento entre os valores mínimos e máximos. Avaliações por corretores para sub-regiões de um município apresentam valores mínimos e máximos mais próximos da realidade local.

Para imóveis urbanos, todo município tem o que se chama de “planta genérica” de valores que é utilizada para cálculo do IPTU, mediante o cálculo do “valor venal”. Porém, os valores venais, que deveriam, conforme legislação federal, refletir o valor real de venda dos imóveis, acabam por se defasar grandemente. Em muitos municípios é comum encontrar valores venais que correspondem a apenas 5% (cinco por cento) do valor real de um imóvel.

Alguns poucos municípios já avançaram para a criação de uma segunda planta genérica específica para o ITBI, que resultado no cálculo do “valor venal de referência” para fins de cálculo do ITBI.

Nos municípios que não contem com legislação de valor venal de referência para fins de cálculo do ITBI, a criação de uma tabela de valores mínimos pode ser instrumento eficiente.

Uma fiscalização eficiente dos valores dos imóveis por parte de serventuários extrajudiciais ou poder público requer a existência de tabelas práticas que permitam um trabalho simples e rápido.

Recomenda-se a contratação de três avaliadores que preparem e assinem uma tabela simplificada de valores mínimos para a cidade.

De acordo com a cidade, o valor mínimo de terreno pode ser estabelecido simplesmente por bairro. Ou seja, em um bairro determinado, o valor mínimo do metro quadrado de terreno é determinado sem distorções.

Porém, determinados bairros podem sofrer grandes variações de valores mínimos, quando o bairro é muito extenso ou quando o bairro tem grandes diferenças de valores entre avenidas principais e ruas secundárias. Neste caso, parte-se para a especificidade de estabelecer valores mínimos por logradouro (rua, avenida, alameda etc.). Assim sendo, a precisão do valor mínimo sempre irá variar conforme o grau de especificidade da tabela de avaliação. Uma informação específica (valor mínimo por rua) é mais precisa do que uma informação genérica (valor mínimo por bairro).

Em uma cidade pequena, com cerca de 40.000 habitantes, um trabalho de avaliação com valores mínimos para a maioria dos bairros, sendo que apenas dois bairros necessitaram de avaliações individuais por ruas, demandou cerca de 8 horas de trabalho de reuniões entre os avaliadores. Na ocasião, os corretores / avaliadores colaboraram espontaneamente com a serventia de Registro de Imóveis local.

A tabela de valores mínimos pode ser:

1. MANUAL, consistindo na mera tabulação dos bairros e de algumas ruas com respectivos valores. Uma tabela manual pode ser feita por iniciativa de qualquer pessoa (ex. serventia extrajudicial). Também pode ser aplicada facilmente por qualquer pessoa pela leitura da tabela e uso de uma calculadora;
2. ELETRÔNICA, integrada ao banco de dados da Secretaria de Finanças do respectivo município, e considerar de forma automática o código cadastral de contribuinte do imóvel, cujos números iniciais identificam a quadra do imóvel. Esta modalidade permite o cálculo automático de seu valor mínimo por um sistema informatizado de cálculo de valores ou mesmo de geração de guias de recolhimento de ITBI, ou ainda de geração de declaração de valores mínimo para fins de ITBI / ITCMD.

A tabela pode ser só urbana, ou também pode abranger imóveis rurais, dando maior precisão às tabelas do IEA que são muito genéricas para grandes regiões, porque esta última geralmente estabelece um único valor por metro quadrado ou por hectare para uma região muito extensa composta por muitos municípios.

COMO TORNAR A AVALIAÇÃO POR PREÇO MÍNIMO UMA REALIDADE DE FISCALIZAÇÃO EFICIENTE?

A fiscalização posterior pelo poder público não é eficiente. Um agente público precisaria caso a caso iniciar um procedimento burocrático em que o contribuinte seja intimado a responder, iniciando-se um processo longo e demorado que demanda horas de trabalho de um funcionário público para ocasionar a arrecadação do tributo de um único negócio imobiliário. E comumente o débito apurado chega às vias das execuções fiscais que abarrotam o Poder Judiciário, atrasado a prestação do Direito de ações de outras naturezas. Muitas dessas execuções acabam por ser extintas por não encontrar bens penhoráveis em nome da pessoa executada.

Por outro lado, a fiscalização prévia, preventiva demonstra-se mais eficaz pois sistemas automáticos de geração de guias de recolhimento não demandam custos com trabalho humano. Mesmo onde não existirem tais sistemas, os tabeliães e registradores imobiliários na presença das partes, já se comunicam com as mesmas no mesmo momento em que já realizam a sua função bem como o dever de orientação às partes.

Além disso, o ordenamento jurídico já prevê, repetidamente, que compete a notários e registradores, deveres correlatos:

Lei Federal n. 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos:

Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.

Lei Federal n. 8.935/1994

Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:

XI – fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar;

Lei Federal n. 5.172/1966 – Código Tributário Nacional:

Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:

VI – Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício;

Não se trata apenas de fiscalização.

Embora há quem entenda que não se deve invadir a competência de fiscalização da fazenda municipal, estadual e federal, a atividade dos notários e registradores não se limita, neste contexto, em tão-somente fiscalizar.

Neste mesmo contexto também realizam sua missão precípua, instituída legalmente, de garantir segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1° da Lei Federal n° 6.015/1973 e art. 1° da Lei Federal n° 8.935/1994). Tolerar a prática fraudulenta de atos nulos de pleno direito (tópico seguinte deste trabalho), por simulação, gera instabilidade em toda a cadeia de transmissões de um imóvel, o que não se coaduna com o princípio da segurança jurídica.

 DA NULIDADE ABSOLUTA DO ATO JURÍDICO COM VALOR SIMULADO

Muitos aplicadores do Direito não notaram uma importante mudança adotada pelo Novo Código Civil comparado com o Código Civil anterior de 1916.

Vejamos:

CÓDIGO CIVIL DE 1916:

Art. 147. É anulável o ato jurídico:

1. Por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (art. 86 a 113).

NOVO CÓDIGO CIVIL (2002):

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

• 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: (…)

II – Contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

Evidenciada a prática de simulação do valor de um negócio jurídico imobiliário está caracterizada a nulidade absoluta do ato.

Pelo Código Civil anterior tal ato era considerado anulável e produzia efeitos enquanto a parte interessada não pedisse a sua anulação judicialmente.

Pelo Novo Código Civil tal nulidade ocorre de pleno direito e podem ser negados por qualquer pessoa efeitos ao ato simulado.

Somente com este instrumento, um tabelião pode negar-se a lavrar uma escritura, ou um registrador imobiliário emitir nota devolutiva, comparando-se o valor proposto pela parte com a tabela de valores mínimos assinada pelos competentes avaliadores.

DA DISPENSA INDEVIDA DE ESCRITURA PÚBLICA E DOS DESCONTOS INDEVIDOS DE EMOLUMENTOS

Agrava-se este cenário com uma nova prática temerosa que está surgindo em alguns municípios, que consiste na lavratura de instrumentos particulares de venda e compra de valores inferiores a 30 salários mínimos, fundados fraudulentamente no artigo 108 do Novo Código Civil.

Nestes casos, embora o valor declarado pelas partes e o valor venal municipal sejam inferiores a 30 salários mínimos, é evidente a burla não só dos tributos, como também da forma especial (escritura pública).

Tal prática também seria impedida com avaliações de valores mínimos por região.

Analogamente, caminha a jurisprudência neste aspecto da burla do limite do artigo 108 do Novo Código Civil.

STJ – “Recurso especial – Procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis – Discussão sobre a interpretação do art. 108 do CC – Procedência da dúvida nas instâncias ordinárias – Entendimento pela necessidade de escritura pública para registro de contrato de compra e venda de imóvel cujo valor da avaliação pelo Fisco foi superior a trinta salários mínimos, ainda que o valor do negócio declarado pelas partes tenha sido inferior (…)” RECURSO ESPECIAL Nº 1.099.480

– MG (2008/0230045-4). RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI.

Fonte: DECISÕES – STF/STJ – 27 de maio de 2015 – disponível em https://www.26notas.com.br/blog/?p=10993

“Registro de Imóveis – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À MÍNGUA DE AVALIAÇÃO ESPECÍFICA, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido”. (grifo nosso) Conselho Superior da Magistratura/SP – Apelação Número: 0002869-23.2015.8.26.0482

– disponível em https://www.26notas.com.br/blog/?p=13207

Agrava-se mais ainda a situação com recente orientação no âmbito do Estado de São Paulo, que determina desconto na lavratura de escrituras públicas quando evidente sua dispensa por valores inferiores a 30 salários mínimos.

PREVISÃO NORMATIVA PELA CORREGEDORIA NACIONAL OU ESTADUAL

Embora a mera evidência da nulidade absoluta acima já possa ser suficiente para a negativa de lavratura ou registro, já existe previsão expressa no art. 103 do Código de Normas do Estado de MINAS GERAIS, bem como no art. 502 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de SANTA CATARINA.

Naqueles estados há previsão expressa para impugnação por tabeliães e registradores do valor fora da realidade de mercado com complementação das custas prejudicadas. Todavia, os serventuários extrajudiciais, conforme breves pesquisas efetuadas, ainda não tiveram conhecimento nem adotaram o método de criação de tabelas de valores mínimos por avaliadores habilitados. Acabam por aplicar tal dispositivo normativo apenas por simples comparação com outras escrituras lavradas ou registradas na mesma região.

Ideal seria que as Egrégias Corregedorias Gerais da Justiça dos Estados ou até o mesmo o CNJ – Conselho Nacional da Justiça, editassem provimentos, portarias ou incluíssem dispositivos nos respectivos Códigos de Normas que padronizem a caracterização da nulidade absoluta do Novo Código Civil mediante a previsão de tabelas de valores mínimos genéricas ou até mesmo de avaliações individuais que podem ser solicitadas ou contratadas por qualquer cidadão, inclusive os próprios serventuários extrajudiciais.

Embora seja ideal haver previsão normativa expressa que padronize o assunto, muitos entendem que não é necessária tal previsão normativa, porque a nulidade absoluta já decorre de lei federal e a avaliação genérica, embora inovadora nos costumes jurídicos, feita por competente avaliador habilitado é ato jurídico válido que dá lastro à caracterização da simulação.

ATOS DO PODER LEGISLATIVO MUNICIPAL

O legislador municipal pode editar lei que estabeleça o “Valor Venal de Referência”, alterando a base de cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão Inter Vivos.

Assim já o fizeram alguns municípios do Estado de São Paulo: São Paulo (capital), Anhembi, Conchas, Campinas, Limeira etc.

Este caminho, por alterar a base de cálculo do tributo, submete-se ao princípio da anterioridade previsto na Constituição Federal (art. 150, III, “c”). Assim sendo, a lei deve ser editada em um ano para vigorar apenas no ano seguinte, respeitando-se, também, o período de vigência mínimo de 90 dias para que, por exemplo, uma lei publicada no dia 31 de dezembro não venha surpreender os contribuintes com vigência inicial para primeiro de janeiro.

ATOS DO PODER EXECUTIVO MUNICIPAL

Decreto Municipal ou ato da Secretaria Municipal de Finanças, podem estabelecer que guias de recolhimento do ITBI não sejam geradas quando o sistema informatizado detectar que o valor informado está abaixo de valores mínimos apurados em pesquisas periódicas.

Tal medida parece não se submeter ao princípio da anterioridade, porque segue um caminho de mera fiscalização eficiente e não de alteração da base do tributo, muito menos de aumento.

ATOS DO PODER LEGISLATIVO ESTADUAL

Lei estadual, na competência de legislar sobre custas, emolumentos e repasses decorrentes da atividade extrajudicial, pode estabelecer previsão expressa de meios de fiscalização de tais contribuições, pois a simulação de valores imobiliários influencia diretamente no montante dos valores arrecadados ao Estado e outras entidades.

ATOS DO PODER EXECUTIVO ESTADUAL

Decreto estadual ou atos da Fazenda Estadual podem prever que o emissor de guias de recolhimento do ITCMD se abstenha de gerá-las quando evidente a nuliade pela simulação do valor.

ATOS DO PODER LEGISLATIVO FEDERAL

Alguns entendem que Lei Complementar Federal pode alterar o Código Tributário Nacional, no âmbito do ITBI – Imposto de Transmissão “Inter Vivos”, estabelecendo que o Poder Público Municipal seja obrigado a estabelecer tabelas, ou plantas genéricas para fins do ITBI mediante pesquisas periódicas dos valores de mercado local.

ATOS DO PODER EXECUTIVO FEDERAL

A Receita Federal recebe diversas declarações que podem ser cruzadas: Declaração de Imposto de Renda dos contribuintes; DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, transmitidas pelos registradores imobiliários, e a DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, geradas por diversos agentes do mercado imobiliário.

Decreto ou atos administrativos do Ministério da Fazenda ou da Secretaria da Receita Federal, podem estabelecer procedimentos automáticos de fiscalização quando receberem tais informações, mediante cruzamento de valores muito discrepantes para o mesmo logradouro público (rua, avenida etc). Nestas declarações já constam em campos próprios separados os logradouros, áreas dos imóveis, valores e datas dos atos jurídicos negociais.

ATUAÇÃO DE ENTIDADES REPRESENTATIVAS

IRIB, ANOREG e Colégio Notarial também podem trabalhar na formação de bases de dados de valores mínimos de imóveis sem custos para o Poder Público, colaborando com a fiscalização.

No ano de 2016 já foram ventiladas em reuniões oficiais a participação de tais entidades na formação de base de dados, porém limitadas ao combate dos crimes de lavagem de dinheiro.

PADRONIZAÇÃO DE ENTENDIMENTOS

Recomendável a padronização das atividades de tabeliães e registradores imobiliários nesta seara. Enquanto alguns entendem ser plenamente aplicável a legislação em vigor para negar registro e lavratura de atos com valores simulados, outros esperam por atos mais claros, decisões ou iniciativas de entidades representativas perante Egrégias Corregedorias Estaduais, CNJ, bem como perante Executivo e Legislativo Federal, Estadual e Municipal.

Entidades diretamente interessadas também podem e devem atuar, tais como, no Estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça, o Ministério Público, IPESP e SINOREG, pois recebem repasses de parte da arrecadação dos atos extrajudiciais.

ANEXOS:

MODELO DE NOTA DE EXIGÊNCIAS

“O ato do proprietário de transferir o imóvel caracteriza ATO NULO, pois o imóvel foi avaliado, pelo valor de R$8.900,00, valor muito abaixo do valor mínimo de mercado, R$1.489.056,00, o que caracteriza uma das nulidades dos negócios jurídicos (art. 166, 167 e 169 do Novo Código Civil) e não se coaduna com a segurança e eficácia exigida por lei para os atos jurídicos e registros que compõem a cadeia de transmissões imobiliárias (art. 1° da Lei Federal n. 6.015/73 e art. 1° da Lei Federal n. 8.935/1994).”

MODELO DE AVALIAÇÃO GENÉRICA

LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS DO

MUNICÍPIO DE                                     -SP NO ANO DE              .

1. DEFINIÇÕES – O presente laudo pode ser livremente utilizado para avaliações genéricas de imóveis e segue as seguintes definições:
2. VALOR MÁXIMO: avaliação de mercado de um imóvel considerando as melhores condições de localização, formato geométrico, testada, profundidade, acidentes geográficos, solo e potencial de utilização.
3. VALOR MÍNIMO: avaliação do valor de mercado considerando as piores condições de localização,

formato geométrico, testada, profundidade, acidentes geográficos, solo e potencial de utilização.

1. VALOR MÉDIO: a média aritmética obtida entre o valor mínimo e o valor máximo.
2. VALOR DO TERRENO: os valores mínimo, médio ou máximo de um terreno ou gleba situado no Município de …………………………. ou em mais de um município na região limítrofe do Município de ……………………………..
3. VALOR DA CONSTRUÇÃO: o valor isolado da edificação, não considerado o valor do
4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL: o resultado obtido mediante a simples soma do valor do terreno com o valor da construção.

2 – AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES – Quanto à avaliação das construções, o mercado imobiliário do município de …………………………….., acompanha o mesmo critério dos Municípios em geral. Deve-se considerar a área total construída do imóvel e multiplicá-la pelo custo do metro quadrado de acordo com o padrão da construção divulgado mensalmente pelo SINDUSCON/SP (www.sindusconsp.com.br – opção Economia – CUB – Boletim Econômico), ou outro órgão que venha a substituí-lo, considerando ainda a depreciação da edificação de acordo com o tempo de construção, conforme segue:

Tempo de construção	Valor mínimo da construção	Valor máximo da construção
Imóvel novo ou reformado até 1 ano	100% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada	100% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada
Imóveis com mais de 1 ano até 10 anos de construção ou reforma	70% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada	100% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada
Imóveis com mais de 10 anos de construção ou reforma	60% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada	70% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada
Imóveis condenados	40% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada	60% do custo por metro quadrado da tabela do Sinduscon-SP atualizada

3. AVALIAÇÃO DOS TERRENOS – Os valores dos terrenos seguem os valores mínimos, máximos e médios da tabela anexa, vistadas pelos corretores signatários do presente
   • AVALIAÇÕES GENÉRICAS E ESPECÍFICAS – Caso um mesmo imóvel se enquadre em mais um logradouro, bairro ou região da tabela, deve-se adotar o valor do local mais específico.

Exemplo: o Distrito ……..  é mais genérico que o Bairro …., o qual, por sua vez, é genérico em relação ao Jardim …. , o qual, por sua vez, é mais genérico do que a Avenida …. Este último é o local mais específico e deve prevalecer sobre o valor do Distrito, região ou bairros, se o imóvel estiver situado na mesma avenida.

4. Os corretores signatários se reservam ao direito de alterar ou aditar o presente laudo ou seus anexos em caso de incorreção ou modificação das condições de mercado, vigorando, portanto, até ressalvas ou alterações posteriores. E por ser o presente laudo expressão dos valores do mercado imobiliário de

…………………………….. no ano de _             (dois mil e                          ), é assinado de comum acordo dos corretores abaixo identificados, que rubricam todos os anexos.

                               ,          de                                                    de              .

 

                                               

***

Corretor – CRECI ***

 

                                               

***

Corretor – CRECI ***

 

                                               

***

Corretor – CRECI ***

MODELO DE TABELA DE VALORES MÍNIMOS DE TERRENOS

ANEXO I DO LAUDO DE AVALIÇÃO DOS TERRENOS OU GLEBAS

DA CIDADE DE                                                     – ANO DE                       (PÁGINA 1)

LOGRADOURO, BAIRRO OU REGIÃO(itens específicos prevalecem sobre itens mais genéricos)	TIPO (URBANO OU RURAL)	Valor mínimo por m² (R$)	Valor máximo por m² (R$)	Valor médio por m² (R$)
Bananal	U	100,00	150,00	125,00
Bananal	R	2,89	3,30	3,10
Barrinha	U	20,00	45,00	32,50
Barrinha	R	11,57	12,39	11,98
Bonfim	U	20,00	30,00	25,00
Bonfim	R	11,57	12,39	11,98
Campininha	R	4,95	5,37	5,16
Campo Grande	R	3,30	4,13	3,72
Campo Grande do Jacaré	U	400,00	500,00	450,00
Cava	R	0,82	1,03	0,93
Cecom A	U	240,00	280,00	260,00
Cecom B	U	240,00	280,00	260,00
Centro (genérico, se logradouro não constar da relação)	U	100,00	450,00	275,00
Centro (genérico, se logradouro não constar da relação)	R	16,52	20,66	18,59
Centro – Acesso Vereador José de Moraes	R	30,00	35,00	32,50
Centro – Acesso Vereador José de Moraes (áreas até 15.999m2)	U	200,00	250,00	225,00
Centro – Acesso Vereador José de Moraes (áreas até 15.999m2)	R	30,00	35,00	32,50
Centro – Av. Marciano Xavier de Oliveira	U	50,00	350,00	200,00
Centro – AV. Vereador Durval Amirat	U	120,00	240,00	180,00
Centro – Chácaras Residenciais do Barreiro	R	8,26	10,33	9,30
Centro – Estrada da Cerâmica	R	10,33	12,39	11,36
Centro – Estrada do Piraí	U	40,00	225,00	132,50
Centro – Estrada do Piraí	R	1,65	2,07	1,86
Centro – Praça Comendador Martins	U	350,00	450,00	400,00
Centro – Praça XV de Novembro	U	350,00	450,00	400,00
Centro – R. Adolfo Calegari	U	200,00	250,00	225,00
Centro – R. Marechal Deodoro da Fonseca	U	50,00	350,00	200,00
Centro – Travessa 7 de Setembro	U	150,00	300,00	225,00
Centro – Travessa D. Pedro I	U	150,00	300,00	225,00
Centro – Travessa da Independência	U	150,00	300,00	225,00
Condomínio Amazônia I (região da Travassa Manaus, no Jacaré)	U	90,00	150,00	120,00
Condomínio São João do Cai	U	60,00	70,00	65,00
Condomínio Village do Pinhal	U	60,00	80,00	70,00
Corcovado	R	2,00	4,00	3,00
Cururu	R	6,19	7,43	6,81

 

ANEXO – MODELO DE PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR FEDERAL Nº ___ /           

 FIXA PARÂMETROS MÍNIMOS DO IMPOSTO DE RENDA SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO E DÁ NOVA REDAÇÃO AO ARTIGO 38 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – LEI FEDERAL N° 5.172, DE 25 DE OUTUBRO DE 1966 PARA DEFINIR LIMITES MÍNIMOS DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

 Art. 1° – A apuração do lucro imobiliário para fins de incidência do Imposto de Renda sempre deverá considerar o valor mínimo de mercado do bem apurado pela administração municipal, nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Art. 2° – Fica alterada a redação do artigo 38 do Código Tributário Nacional – Lei Federal n° 5.172 de 25 de outubro de 1966, nos seguintes termos:

“Art. 38 – A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

§ 1° – Considera-se valor venal, para efeitos deste imposto, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

§ 2º – Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.

§ 3° – O Poder Executivo Municipal emitirá, para fins de recolhimento do tributo, certidão do valor venal de referência, que deve refletir, a critério da administração municipal, os valores mínimos de mercado do imóvel, de acordo com suas características e localização.

§ 4° – Os valores venais dos imóveis serão atualizados constantemente pela administração municipal, de forma a assegurar sua compatibilização com os valores de mercado praticados no Município, nas zonas urbanas e rurais, através de pesquisa dos preços correntes das transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário.

§ 5° – Os valores venais dos imóveis constantes da certidão têm presunção relativa, a qual será afastada sempre que:

I – o valor da transação que constar do documento for superior;

II – a Administração Tributária aferir base de cálculo diferente, em procedimento de pedido de avaliação especial, processo de arbitramento fiscal, processo de impugnação a lançamento ou outro procedimento no exercício de suas atribuições;

III – a Ação Fiscal constatar erro, fraude ou omissão, por parte do sujeito passivo, ou terceiro, em benefício daquele, na declaração dos dados do imóvel inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal e utilizados no cálculo do valor.

§ 6º – O valor venal divulgado, em nenhuma hipótese, será inferior à base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, utilizada no exercício da transação.

§ 7º – Caso não tenha havido, até a data prevista para o pagamento do imposto, a divulgação do valor venal do imóvel, cabe ao contribuinte dirigir-se ao órgão municipal responsável pelo tributo para que seja disponibilizado tal valor.

§ 8° – Enquanto não implantadas as pesquisas de valores mínimos, ou caso estejam desatualizadas, qualquer agente público da administração direta, indireta ou extrajudicial pode utilizar outro documento idôneo pelo qual se avalie o valor mínimo do imóvel para determinado logradouro ou região.

Art. 3º – O valor venal de referência para fins da incidência do imposto de transmissão de bens imóveis, reflete apenas o valor mínimo de mercado para fins de incidência do mesmo imposto, sem alterar as tabelas ou plantas genéricas de tributação do IPTU, que permanecem em conformidade com as legislações municipais em vigor.

Art. 4° – Esta lei entra em vigor em 120 (cento e vinte) dias após a sua publicação. Art. 5° – Revogam-se as disposições em contrário.

MODELO DE DECRETO ESTADUAL OU MUNICIPAL PARA GERAÇÃO DE GUIAS POR VALORES MÍNIMOS

 Decreto n° …………………., de ………….. de ………………………………………. de …………

Fixa os critérios de valores mínimos na geração de guias de recolhimento de tributos incidentes sobre a transmissão imobiliária.

Art. 1° Os sistemas de geração de guias de recolhimento de tributos incidentes sobre a transmissão imobiliária devem conter recurso que impeça a geração de guias nos casos em que ficar evidente o valor simulado informado, abaixo dos valores mínimos de mercado por logradouro, bairro ou região.

Parágrafo único: O contribuinte terá sempre o direito de impugnar, em procedimento sumário, a negativa de geração de guias quando comprovar eventual erro ou imprecisão do sistema automático.

Art. 2° O presente decreto entra em vigor em 90 (noventa) dias após a sua publicação.

 

Autor: Marlon Roberto de Brito
Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de
Pessoas Jurídicas da Comarca de Cabreúva (SP).