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Também conhecida como MP de Modernização dos Registros Públicos, a Medida Provisória nº 1.085 entrou em vigor em 27 de dezembro de 2021 com a proposta de modernizar os serviços notariais e registrais. Para manter você bem informado, neste artigo esclarecemos todas as alterações da MP, bem como concluímos com sugestões de ajustes: aproveite a leitura!

 

EMENTA

1. A Medida Provisória nº 1.085/2021 promove alteração em diversas leis relativas a registros públicos e a mercado imobiliário.
2. O Congresso Nacional haverá de deliberar sobre a conversão ou não da Medida Provisória em lei.
3. Até o capítulo 8, explicamos cada uma das alterações promovidas pela Medida Provisória, sem, porém, expor nosso posicionamento de mérito.
4. O capítulo 9 veicula nossas sugestões meritórias: são 40 sugestões de ajustes, todas individualizadas em subcapítulos.

 

Introdução

Este artigo dedica-se a explicar detalhadamente cada alteração feita pela Medida Provisória nº 1.085/2021, doravante designada apenas como MPV. Até o capítulo 8 deste artigo, o leitor terá acesso à explicação da MPV, sem nosso posicionamento meritório.

Destina-se também a sugerir ajustes, os quais poderão ser feitos pelo Congresso Nacional quando da elaboração do Projeto de Lei de Conversão. De fato, a MPV ainda haverá de ser analisada pelo Congresso Nacional, que decidirá pela sua elaboração ou não em lei.

A explicação detalhada do procedimento legislativo está disponível no site do Congresso Nacional.

No capítulo 9, o leitor terá acesso ao nosso posicionamento meritório e a cada uma das sugestões de aprimoramento.

 

1. Panorama da MPV

A Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, doravante designada simplesmente como MPV, objetiva estabelecer regras que aprimoram o sistema de registro eletrônico prestados pelos “cartórios extrajudiciais” e a legislação relativa a negócios imobiliários (art. 1º).

Para tanto, nomina e regulamenta o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), assim como promove alterações em diversas leis que tratam de negócios imobiliários, como a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 1973), a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591, de 1964), a Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766, de 1979), a Lei de Notários e Registradores (Lei nº 8.935, de 1994), o Código Civil, a Lei do Programa “Minha Casa, Minha Vida” (Lei nº 11.977, de 2009), a Lei da Regularização Fundiária Urbana – Reurb (Lei nº 13.465, de 2017), a Lei de Incentivos à Indústria da Construção Civil (Lei nº 4.864, de 1965)

É constituída de 21 artigos, organizados nos seguintes capítulos sem numeração:

a) Objeto (art. 1º);

b) Âmbito de aplicação (art. 2º);

c) Objetivos do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP (art. 3º);

d) Responsabilidade pelo SERP (art. 4º);

e) Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (art. 5º);

f) Extratos eletrônicos por meio do SERP (art. 6º);

g) Normas complementares (artigos 7º e 8º);

h) Acesso a bases de dados de identificação (art. 9º);

i) Alteração da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (art. 10);

j) Alteração da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (art. 11);

k) Alteração da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (art. 12);

l) Alteração da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994 (art. 13);

m) Alteração da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (art. 14);

n) Alteração da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 (art. 15);

o) Alteração da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 (art. 16);

p) Alteração da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 (art. 17);

q) Disposições transitórias (artigos 18 e 19);

r) Revogações (art. 20);

s) Vigência (art. 21).

 

2. Do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP

2.1. Contextualização, regulamentação e operacionalização

O núcleo da MPV é a regulamentação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), o qual decorre do dever de virtualização dos registros públicos existente desde o ano de 2009, por força do art. 37 da Lei do Programa “Minha Casa, Minha Vida” (Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009). A rigor, o SERP já possuía suporte legislativo desde 2009. A MPV apenas o nomina e o regulamenta. Nesse sentido, embora possamos dizer que a SERP está sendo criada pela MPV, o fato é essa criação é, em grande parte, apenas uma sistematização do que já existia.

Esse dever já vinha paulatinamente sendo cumprido na prática, pelas diferentes especialidades dos registros públicos, por meio de centrais mantidas pelas respectivas entidades representativas.

No âmbito do Registro de Imóveis, o protagonismo é do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI, o qual foi disciplinado pelo art. 76 da Lei do Reurb (Lei nº 13.465, de 2017) e pelo Provimento nº 89, de 18 de dezembro de 2019, da CN/CNJ. O SREI é coordenado pelo respectivo Operador Nacional – ONR, conforme o art. 76 da Lei do Reurb. Além disso, em cada Estado, as respectivas entidades representativas mantêm centrais locais.

No orbe do Registro de Títulos e Documentos (RTD) e do Registro Civil das Pessoas Jurídicas (RCPJ), a tarefa é da Central Nacional de RTD e RCPJ, com base no Provimento nº 48, de 16 de março de 2016, da CN/CNJ. No caso do RTD, a central também tem fundamento no § 2º do art. 3º da Lei de Duplicata Eletrônica (Lei nº 13.775, de 2018). A central é mantida pelo Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas do Brasil – IRTDPJBRASIL.

No seio do Registro Civil das Pessoas Naturais, o labor é desempenhado pela Central de Informações do Registro Civil – CRC, conforme Provimento nº 46, de 16 de junho de 2015, da CNJ/CNJ. A central é mantida pela Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Brasil – Arpen/BR.

Na esfera dos Tabelionatos de Protesto, a incumbência recaía sobre a Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Tabeliães de Protesto de Títulos – CENPROT, tudo nos termos do art. 41-A da Lei de Protesto (Lei nº 9.492, de 10 de setembro de 1997) e do Provimento nº 87, de 11 de setembro de 2019, da CN/CNJ. A central é mantida pelo Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – IEPTB.

Entre os Tabelionatos de Notas, o encargo é da Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – CENSEC, com fulcro no Provimento nº 56, de 14 de julho de 2017, da CN/CNJ. A central é mantida pelo Colégio Notarial do Brasil.

Outras normas também já arrimavam a virtualização dos serviços notariais e registrais, caso do art. 1º, §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 1973).

Com a MPV, pelo que se extrai de uma leitura inicial, a ideia é que o SERP coordene as centrais de cada especialidade, de modo a disponibilizar um canal central de prestação de serviços aos usuários (art. 7º, V e VI).

A tarefa de regulamentá-lo será do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), especialmente por meio da Corregedoria Nacional de Justiça (CN/CNJ). A CN/CNJ manifesta-se por provimentos da lavra do Corregedor Nacional de Justiça (art. 3º, § 3º, I; art. 7º; art. 11, na alteração feita aos §§ 3º e 4º do art. 1º da Lei nº 6.015, de 1973).

O funcionamento do SERP será promovido pelo operador nacional, que será uma associação ou uma fundação, na forma disciplinada pelo CNJ (art. 3º, § 4º).

Todos os oficiais de registros públicos têm o dever de colaborar para tanto, sob pena de sanção disciplinar (artigos 4º e 5º).

O custeio do SERP ocorrerá com os recursos integrantes do FICS (Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos). Esses recursos são oriundos de subvenções pagas pelos oficiais de registros públicos, dispensados de tanto os oficiais que já tiverem sistemas e plataformas interoperáveis adequadas. A disciplina de tudo dar-se-á por ato da CN/CNJ (art. 5º).

A implementação do SERP deverá ocorrer com base em cronograma elaborado pela CN/CNJ, respeitado o limite máximo de 31 de janeiro de 2023 (art. 18).

2.2. Objetivos

O SERP objetiva viabilizar e operacionalizar a virtualização dos serviços prestados pelas diversas especialidades extrajudiciais de registros públicos, nomeadamente o Registro de Imóveis, o Registro de Títulos e Documentos, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas e o Registro Civil das Pessoas Naturais (art. 2º e art. 3º, § 1º).

A meta é, de um lado, garantir o funcionamento eletrônico dos serviços e, de outro lado, assegurar aos usuários rápido e fácil acesso aos serviços remotamente prestados pelos cartórios. É o que se extrai do art. 3º da MPV, que lista os objetivos do SERP.

Sob a ótica do funcionamento eletrônico dos serviços, o SERP pretende garantir a interconexão operacional, para o intercâmbio de dados e de documentos, tanto entre as próprias serventias quanto entre elas e o Poder Público (art. 3º, incisos I, II, III, VII, X e XI; art. 3º, § 2º; art. 3º, § 3º, II; art. 11 nas alterações feitas nos §§ 1º, 2º, 5º, 6º, 7º, 8º e 9º do art. 19 da Lei nº 6.015, de 1973).  Isso pressuporá o armazenamento eletrônico de documentos (art. 3º, inciso VIII).

Exemplificando, por meio do SERP, usuários e agentes públicos conseguiriam obter matrículas de imóveis eletronicamente, pleitear registros remotamente, consultar a existência de ônus em bens, sondar a existência de atos envolvendo pessoas por meio de pesquisas em indicadores pessoais etc. Neste último exemplo, exige-se que a consulta de atos relativos a pessoa envolva necessariamente casos de protestos, de garantias reais, de arrendamento mercantil financeiro, de cessão de crédito e de constrições processuais ou administrativas (art. 3º, X; e art. 4º, I).

Outras várias funcionalidades podem decorrer daí. Basta haver determinação da CN/CNJ (art. 3º, XI; e art. 7º, X).

Ainda sob essa perspectiva, caberá ao SERP viabilizar a divulgação de índices e indicadores estatísticos (art. 3º, IX; art. 4º, II; e art. 7º, VII).

Sob o prisma do usuário, o SERP pretende assegurar o direito dos usuários a postular serviços em uma plataforma eletrônica centralizada e a receber documentos, certidões e outros documentos por meio eletrônico (art. 3º, I, IV e VI). A distribuição das demandas entre as serventias brasileiras ocorreria em momento posterior (art. 3º, V). Em poucas palavras, a ideia é que o usuário possa, por exemplo, visualizar matrículas de imóveis em um site mantido pelos cartórios, apresentar escrituras de venda de imóveis nesse site etc.

2.3. Extratos eletrônicos de títulos para atos de registro ou de averbação

A MP admite que, por meio do SERP, o usuário apresente extratos eletrônicos de títulos para a prática de atos de registro e de averbação, assegurado a ele o direito a receber o “comprovante do registro”, ou seja, as informações relativas à certificação do registro em formato eletrônico (art. 6º, caput e § 1º). A CN/CNJ disciplinará a forma e as hipóteses de cabimento (art. 7º, VIII e IX; e art. 8º).

Por exemplo, no lugar de prenotar uma escritura pública de compra e venda para registro na matrícula do imóvel, o usuário poderá informar apenas os dados essenciais dessa escritura (ou seja, o extrato) no site disponibilizado pelo SERP.

2.4. Flexibilização do princípio da especialidade subjetiva e objetiva no âmbito do SERP

No caso de prenotação de títulos por meio de extratos eletrônicos para registro ou averbação, é dispensada a atualização prévia da matrícula, desde que haja correspondência entre o título e a matrícula quanto à descrição do imóvel e dos sujeitos envolvidos. Essa dispensa, porém, não será devida nestas hipóteses: (1) dados essenciais à prática do ato inscritível; (2) criação de novas unidades imobiliárias sem observância do princípio da especialidade (art. 6º, § 2º).

Trata-se de flexibilização ao princípio da especialidade objetiva e subjetiva, segundo o qual as informações relativas ao objeto e aos sujeitos devem, no registro público, corresponder à realidade e ao título inscritível.

Ao que parece, o motivo da regra de flexibilização é impedir que o oficial se oponha à prática de atos de registro ou de averbação diante da eventual escassez informacional do extrato eletrônico prenotado no SERP.

2.5. Dispensa de apresentação de escritura de pacto antenupcial no registro de imóveis

No caso de extratos eletrônicos apresentados para registro ou averbação no Cartório de Registro de Imóveis, é dispensada a exigência da apresentação da escritura de pacto antenupcial, desde que o extrato informe seus dados de localização e o regime de bens adotado (com inclusão de cláusulas especiais) (art. 6º, § 3º).

Trata-se de regra essencial para viabilizar o emprego dos extratos eletrônicos dos títulos perante o SERP.

2.6. Acesso a bases de dados de identificação

O art. 9º da MPV admite que, mediante convênio, os tabeliães e os registradores acessem as bases de dados de identificação das pessoas mantidas pelas entidades públicas, observada as regras da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018) e da Lei de Identificação Civil Nacional (Lei nº 13.444, de 11 de maio de 2017).

Por meio desse acesso, os tabeliães e os registradores poderão, com maior facilidade, conferir a identidade dos usuários dos serviços eletrônicos.

 

3. Alterações na Lei de Incorporação Imobiliária – LCI

3.1. Facilitar a averbação de extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E, §§ 1º e 2º, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

O registro do contrato de compra e venda ou de promessa de venda relativamente a uma unidade integrante de condomínio fruto de incorporação imobiliária implica extinção automática de eventual regime de patrimônio de afetação, desde que seja apresentado o termo de quitação da instituição financiadora da construção. Não há necessidade de nenhuma averbação específica.

Em se tratando de unidades autônomas não alienadas, a extinção ocorrerá por meio de averbação sem conteúdo financeiro, mediante apresentação do termo de quitação das dívidas perante a instituição financeira financiadora da obra.

No caso de denúncia da incorporação, a extinção do regime de patrimônio de afetação também dar-se-á por averbação sem conteúdo financeiro, mediante requerimento do incorporador ou, se for o caso, da assembleia geral.

3.2. Requisitos para alienação de unidades em regime de incorporação imobiliária (art. 32, caput e alíneas “i” e “j”, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

O caput do art. 32 da LCI é aprimorado para deixar clara a imprescindibilidade do registro da incorporação (o que se dá com a apresentação do memorial da incorporação com outros documentos legalmente exigidos), previamente à alienação ou oneração das “futuras unidades autônomas”.

Igual aprimoramento redacional é feito nas alíneas “i” e “j” do referido art. 32, com o objetivo de deixar claro que, entre os documentos a serem apresentados pelo incorporador no momento do registro da incorporação, estão a convenção de condomínio e o instrumento de discriminação das futuras unidades autônomas.

3.3. Criação do “regime condominial especial (art. 32, § 1º-A, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV; e inciso II do § 10 do art. 213 da LRP, na forma do art. 11 da MPV)

Com o registro da incorporação imobiliária, nasce o “regime condominial especial”, por força do qual é viável a alienação ou a oneração individualizada das futuras unidades autônomas, independentemente da anuência dos demais.

Essa situação é batizada de “condomínio por frações autônomas” pelo inciso II do § 10 do art. 213 da LRP, na forma do art. 11 da MPV.

3.4. Equivalência do andamento do processo digital com a certidão (art. 32, § 14, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

No procedimento de registro de incorporação imobiliária, caso existam ações cíveis ou penais, será admitida a apresentação da impressão do andamento do processo digital no lugar de uma certidão, desde que sejam demonstrados o estado do processo e a repercussão econômica do litígio.

Desse modo, o incorporador não precisará buscar certidões específicas de determinados feitos judiciais.

3.5. Presunção de ato único para registro da incorporação e da instituição do condomínio para efeito de emolumentos (art. 32, § 15, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

O registro do memorial de incorporação e o registro da instituição do condomínio são considerados ato registral único para efeito de emolumentos.

O objetivo é que, por esses dois atos, o incorporador só seja obrigado a pagar os emolumentos próprios de um único ato.

3.6. Alteração do prazo de eficácia da documentação apresentada com o registro de incorporação (art. 33 da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV; e art. 20, inciso II, da MPV)

O novo texto do art. 33 da Lei nº 4.591, de 1964, aumenta para 180 dias o prazo de eficácia da documentação apresentada para o registro da incorporação. Doravante, no entanto, o incorporador só terá de atualizar essa documentação se, no curso desse prazo, não tiver promovido alienação ou oneração de unidade futura, não tiver iniciado as obras nem tiver contraído financiamento para a construção.

Por consequência, é revogado o art. 12 da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, por perda de objeto: ele previa esse prazo de 120 dias.

3.7. Dever do incorporador de prestar informações aos adquirentes durante as obras (art. 43, inciso I, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

O incorporador, trimestralmente, tem de manter os adquirentes inteirados do andamento das obras e dos novos adquirentes (art. 43, I, da Lei nº 4.591, de 1964).

Trata-se de regra salutar para prevenir os prejuízos que os adquirentes podem sofrer com atrasos ou interrupções das obras.

3.8. Procedimento extrajudicial de imissão da comissão de representantes na posse das obras (art. 43, §§ 1º a 5º, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

Nas hipóteses em que o incorporador seja destituído das obras, o § 1º do art. 43 da LCI estabelece um procedimento extrajudicial para que a comissão de representantes se imita na posse e, assim, possa dar andamento às obras.

O procedimento consiste em uma notificação, feita por meio do Cartório de Imóveis, para que o incorporador, no prazo de quinze dias, ceda a posse, entregando os comprovantes de quitação das quotas de construção, ou, alternativamente, pague as quotas pendentes.

A destituição do incorporador é objeto de assembleia geral dos adquirentes, cuja ata deverá ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, serventia na qual já é registrada a ata da assembleia de constituição da comissão de representantes, na forma do § 1º do art. 50 da LCI.

Além disso, as unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento de quotas de construção não podem ser penhoradas por dívidas alheias à incorporação enquanto o incorporador não comprovar a regularidade dos pagamentos. Poderá a comissão de representantes vender essas “unidades vagas”, com aplicação dos recursos no pagamento dessas quotas de construção.

3.9. Aprimoramento da redação do caput do art. 44 da LCI (art. 43, §§ 1º a 5º, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

O caput do art. 44 da LCI tem sua redação aprimorada para deixar mais clara a obrigação de o incorporador promover a averbação da construção, após a concessão do habite-se.

3.10. Prazo de seis meses para a designação da comissão de representantes (art. 50, caput, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

Além de aprimorar o texto do caput do art. 50 da LCI, a MPV fixa o prazo de seis meses para o incorporador promover a designação da comissão de representantes.

3.11. Dispensa de atestado de idoneidade financeira (art. 20, inciso I, alínea “a”, da MPV)

O atestado de idoneidade financeira fornecido por estabelecimento de crédito que opere no Brasil há mais de cinco anos deixa de ser exigido do incorporador para o registro da incorporação imobiliária. A ideia é que os demais documentos exigidos pelo art. 32 da LCI já seriam suficientes para comprovar a idoneidade financeira.

Para tanto, a MPV revoga o art. 32, alínea “o”, da Lei nº 4.591, de 1964.

3.12. Fim da irretratabilidade compulsória dos contratos de alienação das unidades autônomas (revogação do art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

Revoga-se dispositivo que previa a irretratabilidade dos contratos de alienação de unidades autônomas, norma que se endereçava tanto ao adquirente quanto ao incorporador.

Com essa revogação, fica aberto o debate para a retratação do contrato, seja por parte do adquirente, seja por parte do incorporador. Tal nos parece salutar, pois as condições negociais para a retratação serão ajustadas pelas partes, com estipulação de multas. Além disso, o Poder Judiciário tenderá a coibir resilições unilaterais meramente oportunistas das incorporadoras (como as destinadas a revender o imóvel por um preço maior), pois o abuso de direito é um obstáculo à resilição unilateral (artigos 187 e 473 do Código Civil).

De mais a mais, com a revogação em pauta, o adquirente fica livre para resilir o contrato por motivos pessoais (como eventual emergência financeira), sem necessidade de justificativas. Antes da revogação, o cabimento da resilição unilateral era objeto de controvérsia[1].

 

4. Alterações na Lei de Registros Públicos – LRP

4.1. Registros públicos eletrônicos (artigos 1º a 9º, 18 e 20, inciso III, alíneas “c” e “g”, da MPV; artigos 1º, §§ 3º e 4º; 7º-A; 19, §§ 1º, 2º e 5º a 9º; 33, caput; 116, incisos I e II; 194; 221, § 4º; e 246, caput e § 1º; da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; artigos 37 e 38 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, na forma do art. 15 da MPV; e art. 76, § 1º, da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, na forma do art. 17 da MPV)

A manutenção do acervo pelas serventias em meio eletrônico, a admissibilidade de documentos eletrônicos e a prestação dos serviços em meio eletrônico tornam-se obrigatórias, nos termos do disciplinado pela CN/CNJ.

Nesse ambiente, o usuário terá acesso aos atos das serventias em meio virtuais e terá o direito de demandar certidões de outras serventias, por meio do SERP.

Caberá aos cartórios promoverem a implementação do SERP, nos termos do que já expusemos no capítulo 2 desta peça.

No caso do Registro de Imóveis, títulos prenotados em meio físico têm de ser digitalizados para serem mantidos apenas em meio digital, com a consequente restituição da versão física ao apresentante.

Além disso, títulos físicos já registrados, digitalizados ou armazenados não podem ser exigidos novamente, nem mesmo por outra serventia. Basta a referência a eles ou a apresentação de certidão. A ideia é que caberá ao Cartório de Imóveis buscar no SERP o título que havia sido digitalizado anteriormente.

Outrossim, para a prática de atos de averbação envolvendo mudança de logradouros ou alteração de nome, o oficial deverá, a requerimento do interessado, providenciar os documentos comprobatórios perante as autoridades competentes. Com isso, livra-se o interessado de ter de buscar cópia de decretos que mudaram nomes de logradouros públicos ou certidões de casamento.

Por fim, em decorrência da virtualização do acervo, outros ajustes são feitos na legislação pela MPV, como a revogação de artigos que previam o uso da microfilmagem no Registro de Títulos e Documentos (RTD) (art. 141 da LRP) e o arquivamento de títulos apresentados para registro integral no RTD (art. 161, §§ 1º e 2º, LRP).

4.2. Contagem dos prazos em dias e horas úteis (art. 9º, §§ 1º a 3º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A contagem dos prazos previstos para os atos relativos às serventias ocorrerá em dias e horas úteis e observará os critérios da legislação processual civil.

Nesse ponto, a MPV alinha-se ao regime de contagem de prazo do Código de Processo Civil e atenta para o respeito que se deve emprestar ao direito dos usuários a fruir dos dias não úteis para fins pessoais.

4.3. Viabilidade de postergação do pagamento dos emolumentos (art. 14, caput, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O caput do art. 14 da LRP deixa de prever a obrigatoriedade de os emolumentos serem pagos pelo usuário no momento do requerimento ou da prenotação do título. Abre-se, pois, espaço para a postergação no pagamento dos emolumentos.

4.4. Comunicação por meio de assinatura eletrônica (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A comunicação do usuário com as serventias extrajudiciais por meio eletrônico poderá ocorrer com emprego de assinatura eletrônica sem o certificado do ICP-Brasil, nos termos de regulamento da CN/CNJ.

4.5. Redução de prazos de emissão de certidões nos Cartórios de Imóveis e força ampla da certidão de inteiro teor da matrícula (art. 19, §§ 10, 11 e 12, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O prazo para a emissão de certidões pelos Cartórios de imóveis é reduzido para quatro horas (no caso de certidão de inteiro teor de matrícula), um dia (para certidão de situação jurídica atualizada do imóvel) ou cinco dias (para os demais casos). Só em situação excepcional a Corregedoria-Geral da Justiça Estadual poderá autorizar prazos maiores.

Além disso, a força da certidão de inteiro teor da matrícula para comprovação de qualquer ônus é realçada pelo § 11 do art. 19 da LRP.

Essa redução de prazo condiz com a dinâmica exigida pelos cidadãos e pelo mercado e coaduna-se com a capacidade técnica das serventias imobiliárias, de um modo geral.

4.6. Uma via apenas para o registro de pessoa jurídica (art. 121 da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; art. 20, V, da MPV)

Não há mais necessidade de duas vias do ato constitutivo da pessoa jurídica para o registro. Basta uma, que pode ser apresentada em papel ou em meio eletrônico. O apresentante terá 180 dias do registro ou da expedição de nota devolutiva para recolher o documento, se apresentado em papel.

Além disso, o requerimento para registro é dispensado, se o representante legal da pessoa jurídica houver subscrito o ato constitutivo.

A MPV foi feliz em eliminar uma burocracia desnecessária.

4.7. Registro para fins de conservação no RTD: sigilo parcial (artigos 127-A e 132, incisos IV a VII, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O registro de documentos para fins de conservação no Registro de Títulos e Documentos (RTD) passa a ser parcialmente sigiloso: só o requerente, pessoa autorizada por ele, ente público (com autorização ou, no caso de autoridade fiscal, diante de negativa indevida de autorização) ou quem obtenha ordem judicial podem ter acesso a seu conteúdo.

É cabível convênio para viabilizar acesso ao registro por entes públicos, tudo nos termos do regulamentado pelo CNJ. Por exemplo, um servidor público poderia registrar sua declaração de imposto de renda no RTD e autorizar o ente público empregador a acessar esse registro.

Para clareza informacional, é fundamental que a certidão do registro realizado para fins de conservação veicule a advertência da falta de eficácia contra terceiros.

O registro facultativo em pauta deverá ser feito em livro próprio, especificamente o Livro F, em relação ao qual haverá um indicador pessoal próprio (o Livro G).

A MPV, ao aprimorar o registro para fins de conservação, aumenta sua utilidade prática.

4.8. Registro de locação no RTD (art. 129, item 1º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O item 1º do art. 129 da LRP teve sua redação aprimorada para deixar mais claro que o registro do contrato de locação no RTD é residual aos casos de registro no Cartório de Imóveis.

A MPV não inovou o ordenamento; apenas esclareceu.

4.9. Aprimoramento redacional em atos de registro no RTD e o registro do arrendamento mercantil de bens móveis (art. 129, itens 5º, 9º e 10º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV reformulou a redação dos itens 5º e 9º do art. 129 da LRP, fazendo com que o registro da alienação fiduciária de bens móveis e a cessão de crédito ou de direitos passem a figurar no novo item 10º.

Além disso, o item 10º passa a prever textualmente o registro do arrendamento mercantil de bens móveis no RTD.

As mudanças da MPV deixam mais claro o texto.

4.10. Registro de constrições judiciais e administrativas sobre bens móveis corpóreos e sobre direitos de crédito (art. 129, item 11º e § 1º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV passa a prever que constrições judiciais e administrativas sobre móveis corpóreos e sobre direitos de crédito precisam ser feitas no RTD para produzir efeitos contra terceiros.

Não vale essa regra para os casos de dívidas inscritas em dívida ativa da Fazenda Pública.

4.11. RTD e leis específicas (art. 129, § 2º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV trata do conflito entre a competência do RTD e a de outros órgãos. Adverte para a necessidade de o interessado promover os atos exigidos em lei específica para o registro e a constituição de ônus sobre bens.

Como exemplo de competências específicas, estão as relativas aos casos de ônus em veículos (em relação aos quais os órgãos de trânsito têm competência cadastral, nos termos do Código de Trânsito Brasileiro) e em valores mobiliários (em relação aos quais as entidades registradoras ou os depositários centrais ostentam a competência cadastral, na forma do art. 26 da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013).

4.12. Competência territorial do RTD (art. 130, caput, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e art. 21, inciso I, da MPV)

A MPV acaba com a necessidade de registro nos RTDs do domicílio de cada uma das partes. Basta o registro no RTD de um dos devedores ou garantidores ou, se não houver devedor ou garantidor, no RTD de qualquer das partes.

Essa regra, porém, só valerá a partir de 1º de janeiro de 2024, diante da vacatio legis estabelecida no inciso I do art. 21 da MPV.

4.13. Dispensa de reconhecimento de firma no RTD (art. 130, §§ 2º e 3º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e artigos 20, inciso III, alínea “f”, e 21, I, da MPV)

A MPV dispensa o reconhecimento de firma nos instrumentos levados ao RTD, salvo quanto aos documentos de quitação da dívida ou de exoneração da obrigação.

Essa regra, porém, só valerá a partir de 1º de janeiro de 2024, diante da vacatio legis estabelecida no inciso I do art. 21 da MPV.

Além disso, não há mais exigência de reconhecimento de firma nas procurações apresentadas perante o RTD: o art. 158 da LRP foi revogado.

4.14. Criação do Livro “E” e do Livro “F” para matrícula de bens móveis (art. 132, incisos IV a VII, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV cria o Livro “E” no RTD, como sendo o livro do “indicador real”. Sua destinação é concentrar os dados relativos aos móveis objeto de “matrícula”.

Cria também o Livro F, para os registros facultativos (para conservação), e o livro G, para ser um indicador pessoal específico dos atos praticados no Livro F.

4.15. Força probante da certidão do RTD para documentos nato-digitais (art. 161 da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV estende a equiparação jurídica entre a certidão e os documentos registrados, para os casos de registro de documentos nato-digitais.

4.16. Revogação do registro de contrato de penhor de animais no RTD (art. 20, inciso III, “a”, da MPV)

A MPV revoga o inciso IV do caput do art. 127 da LRP, afastando a previsão do registro, no RTD, do contrato de penhor de animais não envolvidos na indústria pastoril, agrícola e de laticínios.

No caso de penhor de animais envolvidos nessa indústria, tem-se um penhor pecuário (uma espécie de penhor rural), cujo contrato é registrado no Registro de Imóveis (art. 2º da Lei nº 492, de 20 de agosto de 1934; e art. 1.438 do Código Civil).

Nos demais casos de penhor, o registro dava-se no RTD por força do art. 127, inciso IV, da LRP. Com a revogação desse preceito, pode haver uma controvérsia jurídica sobre a necessidade de registro e sobre o local do registro. O melhor entendimento é o de que continuará sendo necessário o registro no RTD, por se tratar da regra vigente ao penhor comum (art. 1.432 do Código Civil).

4.17. Revogado registro de documentos de depósitos e de cauções em garantia de obrigações contratuais (art. 20, inciso III, alíneas “b” e “d”, da MPV)

A MPV revoga o item 2º do caput do art. 129 da LRP, afastando a previsão do registro, no RTD, do contrato de documentos de depósitos e de cauções em garantia de obrigações contratuais.

Trata-se de medida salutar, pois a legislação civil não exige registro dos contratos como regra geral. A LRP precisa estar em sintonia.

A MPV revoga, também, os arts. 144 e 145 da LRP, que disciplinava o registro, no RTD, dos contratos de penhor, de caução e de parceria.

Em relação ao art. 144 da LRP, é discutível sua revogação, pois ele esmiúça o conteúdo a ser exigido pelo RTD para o registro do contrato de penhor e de parceria. Esses atos seguem registráveis. O único contrato mencionado no art. 144 da LRP que poderia ser excluído é o de caução.

4.18. Registro, no Cartório de Imóveis, da promessa de permuta (art. 167, inciso I, itens 18 e 30, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A promessa de permuta passa a ser objeto de registro no Cartório de Imóveis.

4.19. Novos atos de registro no Cartório de Imóveis: pagamento de serviços ambientais e tombamento definitivo (art. 167, inciso I, itens 44 a 46, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Passam a ser previstos, como atos de registro no Cartório de Imóveis, o contrato de pagamento por serviços ambientais, quando houver estipulação de obrigações propter rem e o tombamento definitivo. Neste último caso, o ato será considerado sem conteúdo financeiro.

4.20. Restrição da caução ou da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis como ato de averbação no Cartório de Imóveis (art. 167, inciso II, item 8, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV altera o item 8 do inciso II do art. 167 da LRP. Antes, o preceito previa como averbável a caução ou a cessão fiduciária de direitos relativos aos imóveis. A MPV restringe a regra, admitindo apenas que direitos reais relativos a imóveis sejam objeto de caução ou de cessão fiduciária enquanto atos averbáveis.

Direitos de natureza obrigacional, como os direitos creditórios, ainda que digam respeito a negócios imobiliários, não poderão mais ser objeto de cessão fiduciária ou de caução averbáveis na matrícula do imóvel. Essas cessões fiduciárias e essas cauções terão de ficar fora do fólio real.

4.21. Cessão do crédito com garantia real como ato de averbação no Cartório de Imóveis (art. 167, inciso II, item 21, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A MPV altera o item 21 do inciso II do art. 167 da LRP. Antes, o preceito previa, como averbável, a cessão do crédito imobiliário. Agora, por força da MPV, passa-se a admitir a cessão do crédito com garantia real sobre imóvel como averbável.

A MPV, na prática, buscou especificar o que se deveria entender por crédito imobiliário.

4.22. Cessão de crédito ou sub-rogação de dívida em razão da transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel, na forma dos arts. 33-A e seguintes da Lei nº 9.514, de 1997 (art. 167, inciso II, itens 21 e 30, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

A cessão de crédito ou sub-rogação de dívida em razão da transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel, na forma dos arts. 33-A e seguintes da Lei nº 9.514, de 1997, passa a ser previsto como ato de averbação na matrícula do imóvel.

4.23. Existência de penhor cedular como averbável em ato sem conteúdo financeiro (art. 167, inciso II, itens 34, 34.1. e 34.2., da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Os penhores cedulares noticiados no Livro 3 do Cartório de Imóveis passam a ser atos averbáveis na matrícula do imóvel.

4.24. Averbação do processo de tombamento ou de seu cancelamento, sem conteúdo financeiro (art. 167, inciso II, item 36, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O processo de tombamento e o seu cancelamento são atos de averbação sem conteúdo financeiro.

4.25. Competência territorial para o registro da cláusula de vigência e a averbação do direito de preferência, no caso de locação (art. 167, parágrafo único, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e art. 21, III, “h”, da MPV)

A cláusula de vigência da locação para o caso de alienação do imóvel e o direito de preferência nessa mesma espécie de contrato exigem lançamentos na matrícula do Cartório de Imóveis do próprio bem: registro e averbação, respectivamente. Basta apresentar uma via e é admitida forma eletrônica. Não há mais necessidade de duas testemunhas.

Para tal efeito, no caso de o imóvel pertencer a mais de uma pessoa, basta que um deles figure como locador.

4.26. Competência territorial para a abertura de matrícula e para a prática de atos (art. 169, I, II, III, IV, §§ 1º a 3º, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e art. 21, III, “h”, da MPV)

A MPV revoga os incisos I e III do art. 169 da LRP e dá nova redação aos demais incisos.

Atos de registro e de averbação têm de ser feitos na mesma matrícula, mesmo quando se tratar de imóvel que passou para nova circunscrição. Não se pode mais praticar averbação à margem de registros da serventia antiga. A ideia é prestigiar a concentração dos atos na matrícula.

Se o imóvel ocupar duas ou mais circunscrições, cada uma delas conterá uma matrícula, com remissões recíprocas. Atos de registro ou de averbação devem ser praticados em apenas uma das serventias, especificamente a relativa à área de maior extensão ou, no caso de empate, a escolhida pelo interessado. Caberá, apenas, noticiar o fato nas demais matrículas por meio de averbação, sem conteúdo financeiro.

Mudanças de logradouros e de numeração predial devem ser comunicadas pelo município à serventia, por meio do SERP.

4.27. Obrigatoriedade para a abertura de matrícula, quando da prática de qualquer ato, e flexibilizações ao princípio da especialidade (art. 176, §§ 1º, inciso I, e 14 a 17, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Não se admite mais a prática de atos de averbação à margem de atos anteriores ao regime de matrícula instituído pela LRP. A abertura de matrícula é obrigatória, quando da prática do primeiro ato de registro ou de averbação.

Além disso, é facultado ao interessado requerer a abertura de matrícula. O oficial, de ofício, também pode abrir matrículas por conveniência do serviço.

Eventuais insuficiências de elementos de especialidade objetiva e subjetiva não impedem a abertura da matrícula, se o oficial tiver segurança quanto à localização e à identificação do imóvel. Sem essa segurança, o caminho é a prévia retificação do ato.

Admite-se a apresentação de documentos complementares que não alterem elementos essenciais do ato ou do negócio jurídico praticado, tudo com o objetivo de suplementar dados não constantes do título do acervo registral.

Trata-se de medida salutar para “higienizar” as serventias imobiliárias, livrando-as de atos sujeitos ao regime das transcrições vigente antes da atual LRP.

4.28. Redução do prazo de qualificação registral de títulos apresentados a registro ou averbação, aprimoramento redacional do texto da dúvida registral e virtualização do procedimento de dúvida (artigos 188, caput e §§ 1º e 2º, e 198 da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; art. 20, inciso III, alínea “i”, da MPV)

Em regra, o prazo para o registro ou para a emissão de nota devolutiva é de dez dias, contados do protocolo.

Excepcionalmente, o prazo será de apenas cinco dias, desde que não haja exigências nem falta de pagamento de custas e de emolumentos. Essa situação excepcional ocorrerá apenas no caso de alguns negócios mais corriqueiros (compra e venda sem cláusulas especiais, requerimento de averbação de construção ou de cancelamento de garantias), de documentos eletrônicos apresentados pelo SERP ou de títulos acompanhados do cumprimento das exigências constantes em nota devolutiva (desde que na vigência da prenotação).

A nota devolutiva deve ser clara e objetiva. O procedimento de dúvida deverá ser eletrônico, ao menos a partir da remessa ao juiz competente.

4.29. Alteração do prazo da eficácia da prioridade da prenotação (artigos 9º, § 1º, 205 e 213, § 13; da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O prazo de eficácia da prenotação, para efeito de garantir a prioridade no registro, foi alterado de trinta dias corridos para vinte dias úteis. No caso de procedimento de regularização fundiária de interesse social, o prazo é de quarenta dias.

Admite-se, ainda, a extensão do prazo de eficácia da prenotação enquanto pendente procedimento de retificação.

4.30. Faculdade do apresentante em recolher os emolumentos após análise prévia da registrabilidade do título (art. 206-A da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e art. 19 da MPV)

Nos Estados em que a forma de pagamento dos emolumentos é documento de arrecadação:

a) é facultado ao usuário pagar os emolumentos após análise do oficial quanto à registrabilidade do título;

b) é assegurado o pagamento dos emolumentos à vista de fatura, quando se tratar de instituições do mercado financeiro.

A implementação dessas regras deverá ocorrer em até 150 dias da entrada em vigor da Medida Provisória.

4.31. Definição de confrontantes no procedimento de retificação do registro (art. 213, § 10, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Deixa-se de considerar o mero ocupante como confrontante. Confrontante é o titular de direito real sobre os imóveis contíguos.

4.32. Maior clareza no texto do art. 246, caput, da LRP (art. 246, caput, da Lei nº 6.015, de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Fica claro que a não taxatividade dos atos de averbação estende-se para atos que repercutam em direitos relativos ao imóvel. Não mais se limita, portanto, a atos que alterem o registro.

 

5. Alterações na Lei de Loteamentos

5.1. Atualização de nomenclatura para certidões exigidas do loteador, redução do período da certidão de protesto para cinco anos e aprimoramento redacional (artigos 18, caput, inciso IV, alíneas “a” a “d”, e §§ 6º e 7º, e 19, caput, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, na forma do art. 12 da MPV)

Nomenclaturas ultrapassadas e imprecisas, como certidão de “ônus reais” ou “ações pessoais”, são substituídas por termos mais atuais e precisos, como certidão da situação jurídica do imóvel ou de ações cíveis.

Reduz-se, ademais, o período de cobertura da certidão de protesto de títulos exigida do loteador, de dez para cinco anos.

As certidões de ações cíveis ou penais podem ser substituídas pela impressão do andamento do processo digital, se esta demonstrar suficientemente o estado do processo e a repercussão econômico da demanda.

No caso de sociedades anônimas com ativos negociados na Bolsa de Valores, dispensam-se as certidões relativas à sua idoneidade financeira e moral com a apresentação das informações trimestrais e demonstrações financeiras anuais, disponíveis no site da Comissão de Valores Mobiliários. Afinal de contas, esses documentos são suficientes para demonstrar a idoneidade financeira e moral dessas companhias abertas. Certidões de protestos, de ações cíveis ou ações penais podem ser substituídas, especialmente levando-se em conta que a existência de protesto ou de ações cíveis contra companhias abertas não possui grande significado: é tolerável e corriqueiro haver ações ou protesto contra grandes empresas.

Trata-se de medidas que desburocratizam loteamentos, sem abrir mão da segurança jurídica dos futuros adquirentes de lotes.

Por fim, o caput do art. 19 da Lei de Loteamento teve sua redação aprimorada, sem mudança de conteúdo meritório.

 

6. Alterações na Lei de Notários e Registradores – LNR

6.1. Pagamento de emolumentos por meio eletrônico com parcelamento (art. 30, incisos XIV e XV, da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, na forma do art. 13 da MPV)

É admitido que o usuário, a seu critério, pague os emolumentos, as custas e as despesas por meios eletrônicos, com possibilidade de parcelamento.

Está implícito que o detalhamento ocorrerá por lei estadual ou atos infralegais da CN/CNJ ou do tribunal local, de modo que os meios eletrônicos a serem admitidos (como Pix, cartões etc.), a quantidade de parcelas admitidas e os encargos eventualmente cobrados nesses parcelamentos serão esmiuçados posteriormente.

6.2. Revogação da autorização para as centrais de serviços eletrônicos fixarem preços e gratuidades para serviços de natureza complementar disponibilizados de forma facultativa (art. 20, inciso IV, da MPV)

A MPV revoga o art. 42-A da LNR (Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994), dispositivo que lhe havia sido acrescido por meio da Lei nº 14.206, de 27 de setembro de 2021.

Em outras palavras, a MPV revoga um dispositivo que acabou de nascer.

O dispositivo revogado autorizava as centrais dos serviços eletrônicos a prestar serviços complementares de modo facultativo aos usuários e, por esse serviço, fixar preços e gratuidades.

 

7. Alterações no Código Civil

7.1. Reavivamento de dispositivos inseridos no Código Civil pela Lei do Ambiente de Negócios (artigos 48-A, 206-A, 1.142, §§ 1º a 3º, 1.160 e 1.161 do Código Civil, na forma do art. 13 da MPV; art. 20, incisos VI e X, da MPV)

Os dispositivos supracitados do Código Civil foram chancelados pelo Parlamento, quando da tramitação do projeto de lei de conversão que gerou a Lei do Ambiente de Negócios (Lei nº 14.195, de 26 de agosto de 2021).

O Presidente da República, porém, ao pretender vetar as alterações que se faziam à extinção da sociedade simples, acabou vetando o caput do art. 43 da Lei do Ambiente de Negócios, deixando acéfalo o restante do dispositivo. Com isso, deixou à deriva os dispositivos supracitados, que pretendiam inserir alterações no Código Civil, tratando de assembleia eletrônica, prescrição intercorrente, estabelecimento virtual e nome empresarial de sociedade anônima e de sociedade em comandita por ações.

Além disso, por desencontros nessa tramitação legislativa, a menção à Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli) persistiu no Código Civil, apesar de o art. 41 da Lei do Ambiente de Negócios ter convertido todas as Eirelis existentes em sociedades limitadas.

Esse cenário deixou divergências sobre a vigência ou não dos dispositivos em pauta.

A MPV dissipa essa divergência, requentando os dispositivos controversos supracitados. Ficam, pois, revogados os dispositivos do Código Civil que mencionam a Eireli, entram em vigor os dispositivos que estavam à deriva no art. 43 da Lei do Ambiente de Negócios, e fica revogado esse último dispositivo acéfalo.

Trata-se de medida importante, ainda mais pelo fato de o mérito dos dispositivos já terem recebido o beneplácito de ambas as Casas Legislativas.

7.2. Aplicação subsidiária do regime de incorporação imobiliária ao condomínio de lotes (art. 1.358-A, § 2º, incisos I e II, do Código Civil, na forma do art. 13 da MPV)

O regime da incorporação imobiliária poderá ser estendido aos condomínios de lotes, caso em que o empreendedor é equiparado ao incorporador para fins civis e registrais.

O objetivo é assegurar aos adquirentes as proteções próprias da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964).

É importante lembrar que o regime da Lei de Loteamentos, embora guarde proximidade com o da LCI, parte do pressuposto de que a propriedade das vias de circulação é do município e, por isso, estabelece mecanismos por meio dos quais esse ente federativo pode constranger o loteador a realizar as obras nessas áreas públicas.

Não é assim no regime da Lei de Incorporação Imobiliária. As ferramentas de coerção contra o incorporador partem da premissa de que as áreas comuns são privadas e, por isso, são manuseáveis pelos próprios particulares, ainda que por meio de uma comissão de representantes.

Esse último regime é mais consentâneo para o condomínio de lotes, ao menos para efeitos de proteção aos adquirentes (aspectos cíveis) e registrais.

7.3. Revogação do art. 1.494 do Código Civil (art. 20, inciso VI, alínea “c”, da MPV)

A MPV revoga o art. 1.494 do Código Civil, que proíbe o registro de duas hipotecas ou de uma hipoteca e outro direito real no mesmo dia, quando os beneficiários forem pessoas diversas. A exceção seria apenas no caso de a escritura for de mesmo dia e contiver a hora da lavratura.

Com a revogação, o ordenamento seguirá proibindo o registro, no mesmo dia, de títulos com direitos reais contraditórios, tudo por força do art. 191 da Lei de Registros Públicos. Seguirá também excepcionada essa regra, no caso de escrituras de mesma data que indiquem taxativamente a hora de sua lavratura, consoante o art. 192 da Lei de Registros Públicos.

Portanto, a revogação do art. 1.494 do Código Civil não altera, na prática, nada. Serve, apenas, como uma eliminação de uma redundância normativa.

 

8. Alterações no Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015

8.1. Reforço ao princípio da concentração da matrícula para evitar evicção (art. 54, caput, incisos II e IV, e §§ 1º e 2º, da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, na forma do art. 16 da MPV; e art. 20, inciso IX, da MPV)

Quando a execução ou o cumprimento de sentença forem admitidos pelo juiz, caberá a averbação-notícia na matrícula dos imóveis do devedor. Alinha-se ao previsto no art. 828 do Código de Processo Civil.

Atualiza-se, ainda, a remissão ao Código de Processo Civil.

Reforça-se o princípio da concentração da matrícula, afirmando que não se podem exigir certidões ou documentos além dos previstos em lei para aferição de boa-fé de terceiros adquirentes. Para tal efeito, nem mesmo certidões de feitos judiciais podem ser exigidas, pois falta lei nesse sentido.

Antes da MPV, o tema estava sendo objeto de controvérsia jurisprudencial, a ser resolvida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Com a mudança feita pela MPV, a discussão poderá gerar novos contornos.

 

9. Sugestões preliminares de emendas

9.1. Correção de citação de leis

Por regras de redação legislativa, a citação de leis deve ser feita com indicação da data, do mês e do ano. Não se deve utilizar apenas o ano, ainda que essa lei já tenha sido mencionada anteriormente no corpo da norma. O motivo é a autonomia de cada unidade normativa.

Assim, é forçoso ajustar as citações incompletas que foram feitas ao longo do texto da MPV, a exemplo do art. 7º, caput, art. 10, caput, e outros.

9.2 Necessidade de numeração dos capítulos

A MPV cria capítulos não numerados para organizar os artigos. Trata-se de violação a regras de redação legislativa. A numeração é essencial para fins de identificação. Se, por exemplo, pretender-se alterar o texto de um dos capítulos, a lei alteradora fará remissão ao número do capítulo. Capítulos “anônimos” não podem ser referenciados, ao menos de modo induvidoso.

É necessário, pois, numerar todos os capítulos criados na MPV.

9.3 Clareza sobre o alcance dos tabeliães de notas e de protesto

A proposição é dúbia quanto à inclusão dos tabelionatos de notas e de protestos entre as especialidades obrigadas a submeter-se ao SERP.

De um lado, a exclusão dessas serventias pode ser defendida pelos seguintes argumentos: (a) a expressão “registros públicos” em sentido estrito não os abrange; (b) os tabeliães são arrolados entre os usuários dos “registros públicos”, na alínea “b” do inciso VII do art. 3º da MPV; (c) o § 1º do art. 3º da MPV menciona apenas os oficiais dos registros públicos como integrantes do SERP.

De outro lado, a inclusão dos tabeliães de notas e de protesto pode ser sustentada com base nestes argumentos: (a) o conceito amplo de “registros públicos” os alcança, como o empregado no inciso XXV do art. 22 da Constituição Federal para lidar com competência legislativa privativa da União; (b) o fornecimento de informações sobre títulos protestados por meio do SERP é previsto expressamente no item “1” da alínea “c” do inciso X do art. 3º da MPV; (c) os tabeliães são contemplados na autorização para consulta de base de dados de identificação civil, no art. 9º.

Parece-nos que o mais adequado é deixar clara a participação dos tabeliães de notas e de protestos na virtualização dos seus serviços, com integração com o SERP.

Sugerimos, pois, a seguinte emenda:

 

Acrescente-se o seguinte parágrafo único ao art. 2º da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021:

 

“Art. 2º …………………………………………….

Parágrafo único. Para efeitos desta Lei, os tabelionatos de notas e de protestos estão abrangidos pela expressão registros públicos e estão vinculados ao dever de virtualização dos seus serviços em integração com o SERP, respeitadas, porém, as suas particularidades, nos termos de ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.”

 

9.4. Operador Nacional do SERP como resultante das centrais de cada especialidade (art. 3º, § 4º, da MPV)

Cada especialidade dos serviços notariais e registrais possui funcionamento próprio. Isso decorre não apenas do histórico de cada especialidade, mas também da organização operacional de cada especialidade. Contrariaria a história e essa realidade forçar um funcionamento uno.

Dessa maneira, é preciso deixar claro que o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) poderá ser um coordenador das “centrais” nacionais de cada especialidade. O Operador Nacional do SERP pode ser apenas um ente representativo de cada uma dessas centrais setorizadas.

Para o usuário, pode ser disponibilizado o acesso a um único site, dentro do qual o usuário poderá selecionar a especialidade que pretende demandar. O site, então, pode redirecionar o usuário ao site da especialidade específica, mantida e operacionalizada pela respectiva “central”.

É fundamental deixar essa abertura normativa, para que o Conselho Nacional de Justiça, depois de sondar o melhor caminho de implementação, possa ter flexibilidade na regulamentação do tema.

De mais a mais, não convém exigir que o operador nacional do SERP se enquadre necessariamente enquanto associação ou fundação. É mais adequado exigir apenas que seja uma entidade sem fins lucrativos, à semelhança do que fez o art. 76, § 2º, da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, para o operador nacional do SREI[2] (o qual se formalizou como serviço social autônomo).

Sugerimos, pois, a seguinte emenda (deixaremos de amarelo as partes principais que sofrem alterações):

 

Dê-se ao § 4º do art. 3º da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação e acresça-se ao referido art. 3º o seguinte § 5º:

 

“Art. 3º …………………………………………….

§ 4º O SERP terá operador nacional, sob a forma de pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, integrada e gerida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, de que trata o art. 76 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, em conjunto com as entidades incumbidas da manutenção das centrais eletrônicas nacionais das demais especialidades dos serviços notariais e registrais, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

§ 5º A plataforma eletrônica do SERP poderá remeter os usuários a outras plataformas relativas às diferentes especialidades, cuja gestão incumbirá à entidade setorial específica, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.”

 

9.5. Dispensa de participação no FICS (art. 5º, § 2º, da MPV)

É absolutamente impraticável dispensar oficiais de registros públicos que desenvolverem a própria plataforma de contribuir com o Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – FICS.

Em primeiro lugar, a atuação isolada dos oficiais poderá gerar heterogeneidade tecnológica, a comprometer a qualidade do projeto de uniformização nacional do serviço eletrônico.

Em segundo lugar, o SERP terá várias outras despesas além das necessárias para sua implantação, como a de custeio de funcionários, de locação de sede, de pagamento de serviços de software etc. Os oficiais precisam contribuir para fazer frente a esses custeios.

Em terceiro lugar, a isenção acima terminará por retirar do circuito de contribuições as serventias de maiores faturamentos, o que, por consequência, acabará onerando demasiadamente as serventias menores com o dever de abastecer o FICS.

Além disso, é forçoso admitir que, nos termos de regulamentação da CN/CNJ, a própria gestão dos recursos do fundo seja descentralizada pelas entidades incumbidas das centrais de cada especialidade.

Sugerimos, pois, a seguinte emenda:

 

Dê-se ao § 2º do art. 3º da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 3º …………………………………………………

§2º A gestão dos recursos do fundo poderá ocorrer de modo descentralizado, conforme as entidades incumbidas da manutenção das centrais eletrônicas nacionais de cada especialidade, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.”

 

9.6. Ajuste redacional no § 1º-A do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da MPV

Faltou uma vírgula antes do vocábulo “investe”, no § 1º-A do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV. Aproveita-se para corrigir a indevida referência a registro do memorial da incorporação, conforme exporemos no item 9.40, infra.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Dê-se ao § 1º-A do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 10.  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 32.  ………………………………………………….

§ 1º-A. O registro da incorporação sujeita as frações do terreno e respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição, inclusive para onerá-las, e independe de anuência dos demais condôminos.

…………………………………………………………………… ’(NR)

…………………………………………………………………….”

 

9.7. Ajuste redacional no § 14 do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da MPV, e no § 7º do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, na forma do art. 12 da MPV

Convém vincular o § 14 do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, à alínea “b” do caput do mesmo preceito, além de deixar claro que a “impressão” pode ser em meio digital.

Igual ajuste convém ser feito no § 7º do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, na forma do art. 12 da MPV.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Dê-se ao § 14 do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e ao § 7º do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, na forma, respectivamente, dos artigos 10 e 12 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 10.  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 32.  …………………………………………………..

§ 14. Na hipótese da alínea “b” do caput deste artigo, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída pela apresentação, em meio físico ou eletrônico, do andamento do processo digital, desde que assim fiquem demonstrados o estado do processo e a repercussão econômica do litígio.

…………………………………………………………………… ’(NR)

…………………………………………………………………….”

 

“Art. 12. A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 18.  …………………………………………………..

§ 7º  Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a apresentação, em meio físico ou eletrônico, do andamento do processo digital poderá substituir a certidão esclarecedora de ação cível ou penal.’ (NR)

……………………………………………………………….”

 

9.8. Permissão de registro de contratos típicos ou atípicos, preliminares ou definitivos, na Cartório de Imóveis

Convém acrescentar, entre os atos sujeitos a registro no Cartório de Imóveis, os atos jurídicos destinados à transmissão ou à constituição de direitos reais.

Atualmente, há um descompasso entre a Lei de Registros Públicos e o Código Civil. Enquanto este adota a atipicidade dos contratos e a tipicidade dos direitos reais, a Lei de Registros Públicos navega em sentido oposto.

O Código Civil admite que as partes são livres para celebrar contratos típicos ou atípicos (art. 425, CC) e, por esse motivo, podem formatar sua vontade de transmitir ou constituir um direito real por diferentes maneiras. O registro desse contrato é consequência para efetivar a mutação jurídico-real. Adotamos o sistema de título e modo para a mutação jurídico-real: exigimos um título (que, no exemplo, corresponde ao instrumento que formaliza o contato) e um modo (que, no caso de direitos reais sobre imóveis, é o registro no Cartório de Imóveis).

Os indivíduos podem, por exemplo, celebrar uma transação (art. 840 do Código Civil) e, por meio dela, reconhecer o direito real de propriedade de um dos transatores sobre o imóvel. Daí pode haver a necessidade de registrar, na matrícula do imóvel, esse contrato de transação.

Os cidadãos também podem celebrar um contrato atípico de parceria empresarial e, por meio deles, prever a transmissão de um direito real de propriedade sobre um imóvel, em contrapartida de outros benefícios na parceria empresarial. Não estamos tratando aí de um contrato típico de compra e venda, tampouco de permuta, e, sim, de um contrato atípico. Em razão desse contrato atípico, o registro no cartório de imóveis será necessário.

Acontece que, atualmente, por conta de uma redação inadequada do art. 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos, os Cartórios de Imóveis costumam recusar-se a registrar contratos não arrolados no referido dispositivo. Partem da premissa de que haveria um rol taxativo de negócios jurídicos que podem gerar mutação jurídico-real.

Na prática, esse entendimento acaba conduzindo as partes a uma verdadeira simulação: no lugar de celebrar uma transação ou um contrato atípico de parceria, fazem um contrato de compra e venda e, paralelamente, mantêm um instrumento particular com a real intenção das partes. O contrato de compra e venda é feito “apenas para inglês ver”: é apenas para viabilizar o registro da transmissão imobiliária na matrícula do imóvel, pelo fato de a compra e venda estar arrolada no inciso I do art. 167 da LRP.

Essa simulação gera insegurança jurídica. A causa jurídica da mutação jurídico-real é simulada.

Por essa razão, convém corrigir esse cenário, alinhando a LRP ao regime do Código Civil: a taxatividade é apenas dos direitos reais, e não dos negócios jurídicos.

Convém, pois, utilizando a nomenclatura técnica do Código Civil, incluir uma hipótese mais genérica de registro no rol do inciso I do art. 167 da LRP.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Acrescente-se ao inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, o seguinte item:

 

“Art. 11.  A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 167.  ………………………………………………..

I – …………………………………………………………..

……………………………………………………………….

47) do ato jurídico destinado à alienação ou à oneração de direitos reais sobre imóveis, com inclusão de contratos típicos ou atípicos e de contratos preliminares e definitivos;

…………………………………………………………………… ’(NR)

…………………………………………………………………….”

 

9.9. Contrato preliminar de permuta e o direito real de aquisição

Atualmente, o art. 1.417 do Código Civil prevê o direito real de aquisição apenas no caso de registro, no Cartório de Imóveis, de contrato preliminar de compra e venda.

Acontece que outros contratos preliminares podem ser celebrados para a alienação de imóveis, a exemplo das promessas de permuta ou de um contrato preliminar atípico.

Convém proteger os direitos dos promitentes em todos esses casos.

Considerando que vigora no direito brasileiro o princípio da taxatividade dos direitos reais, a proteção desses promitentes depende de ajuste no Código Civil para lhes outorgar o direito real de aquisição.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Acrescente-se o seguinte art. 1.418-A ao Título IX do Livro III da Parte Especial da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), bem como se dê a seguinte redação ao referido Título IX, na forma do art. 14 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021:

 

“Art. 14.   A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Adquirente

…………………………………………………………………….

‘Art. 1.418-A. É assegurado o direito real de aquisição aos promitentes adquirentes de imóveis por força de contratos preliminares diversos da promessa de compra e venda, desde que não haja previsão de direito de arrependimento e seja realizado o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. Aplicam-se os arts. 1.417 e 1.418 deste Código, no que couber, à hipótese de que trata o caput deste artigo.’

…………………………………………………………………….”

 

9.10. Correção na redação do inciso II do art. 1.510-E do Código Civil (direito real de laje)

É preciso corrigir um erro gramatical que ficou na disciplina de um instituto importantíssimo à regularização fundiária: o direito real de laje. O inciso II do art. 1.510-E do Código Civil ficou com um advérbio “não” em excesso.

Essa correção é essencial, levando em conta que um dos escopos da presente MPV é aprimorar os negócios imobiliários.

Sugerimos, pois, esta emenda:

Dê-se ao inciso II do art. 1.510-E da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), na forma do art. 14 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação

 

“Art. 14.  A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 1.510-E. ……………………………………………

………………………………………………………………..

II – se a construção-base for reconstruída no prazo de cinco anos.

………………………………………………………………..’ (NR)

……………………………………………………………….”

 

9.11. Notícia da extinção do patrimônio de afetação na matrícula (art. 31-E, § 1º, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

É preciso prever que a extinção do patrimônio de afetação tem de ser noticiada no próprio ato de registro.

Além disso, também convém prever a permuta ou outro contrato, típico ou atípico, definitivo ou preliminar, translativo do direito real de propriedade como contemplado.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Dê-se ao § 1º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 10.  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 31-E.  …………………………………………………

……………………………………………………………………

§ 1º Na hipótese prevista no inciso I do caput, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de alienação, preliminar ou definitivo, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica, sendo que a extinção deverá ser consignada no ato de registro.

……………………………………………………………………’(NR)

…………………………………………………………………….”

 

9.12. Presunção de ato único entre incorporação e instituição de condomínio (art. 32, § 15, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

É preciso suprimir o art. 32, § 15, da Lei nº 4.591, de 1964, na forma do art. 10 da MPV.

Esse preceito, para efeito de emolumentos, presume constituírem ato registral único os atos de registro da incorporação e de registro da instituição do condomínio.

Em primeiro lugar, trata-se de atos totalmente diferentes, praticados costumeiramente em momentos cronológicos distantes: o registro da incorporação sói ocorrer antes do início da construção, e o registro da instituição do condomínio só se dá próximo ao término das obras ou após sua averbação.

Em segundo lugar, cada ato envolve altíssima complexidade técnica e grande sensibilidade jurídica: um erro nesses atos pode causar prejuízos avassaladores ao cidadão. Por isso, esses atos exigem da serventia a mobilização de mão de obra extremamente capacitada e a dedicação de expressivo tempo de trabalho, o que evidentemente implica aumento de despesas para a serventia. Os emolumentos destinam-se a viabilizar financeiramente a prestação desse serviço.

Em terceiro lugar, não se está a tratar de empreendimentos de baixa renda, o que afasta argumentos de índole social.

Em quarto lugar, a presunção de ato único acabará, na prática, por estimular o aumento dos valores das tabelas de emolumentos por meio de leis locais, para cobrir o consequente déficit de receita: a população acabará custeando essa “gratuidade” escamoteada em forma de presunção de ato único.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se o § 15 do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.13. Alcance dos prazos de qualificação registral (art. 9º, § 1º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Convém explicitar que a contagem em dias úteis vale mesmo para prazos previstos fora da LRP. É que há prazos de qualificação registral previstos em outras leis.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Dê-se ao § 1º do art. 9º da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11. ………………………………………….

……………………………………………………….

‘Art. 9º  ……………………………………………

§ 1º Serão contados em dias e horas úteis os prazos estabelecidos, nesta e nas demais leis, para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos oficiais dos registros de imóveis, de títulos e documentos e civil de pessoas jurídicas, incluída a emissão de certidões, exceto nos casos previstos em lei e naqueles contados em meses e anos.

………………………………………………………..’ (NR)

……………………………………………………….”

 

9.14. Facultar a renúncia ao sigilo do registro no RTD (art. 127-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

É importante facultar ao apresentante a possibilidade de renunciar ao sigilo de que trata o art. 127-A da LRP, na forma do art. 11 da MPV.

Há casos de registros para fins de conservação em que o apresentante tem interesse em deixar o acesso amplo e irrestrito.

Para evitar dúvidas jurídicas, convém que a LRP seja expressa.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Acrescente-se o seguinte inciso III ao § 1º ao art. 127-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021:

 

“Art. 11. ……………………………………………….

………………………………………………………………

‘Art. 127-A. ……………………………………………

§ 1º ………………………………………………..

……………………………………………………….

II …………………………………………………..; ou

III – renúncia do requerente ao sigilo.

………………………………………………………..’ (NR)

……………………………………………………….”

 

9.15. Ajuste no texto sobre locação e RTD (art. 129, item 1º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O item “1º” do art. 129 da LRP, na forma do art. 11 da MP, tropeça em nomenclatura ao tratar do ingresso do direito de preferência e da cláusula de vigência do contrato de locação. Confunde os termos averbação e registro no registro de imóveis. Trata-se de conceitos diferentes.

Além da distinção técnica, há diferença de valor de emolumentos: atos de registros costumam custar o dobro.

Em relação ao direito de preferência, o ato adequado é averbação (art. 33 da Lei nº 8.245, de 1991; e art. 167, inciso II, item 16, da LRP). Já no tocante à cláusula de vigência da locação no caso de alienação, há uma antinomia: o art. 8º da Lei nº 8.245, de 1991, elege a averbação, ao passo que o art. 167, I, item 3, da LRP indica o registro.

Em alguns Estados, a jurisprudência administrativa entende pelo cabimento do registro e elenca dois principais argumentos: (a) a própria Lei nº 8.245, de 1991, mencionou o ato de registro no inciso III do art. 169 da LRP; e (2) o art. 576 do Código Civil alude a registro. Entende, ainda, que, no caso de o interessado pretender garantir a eficácia erga omnes tanto da cláusula de vigência quanto do direito de preferência, basta um ato de registro. Não é preciso cumulá-lo com uma averbação do direito de preferência, pois a publicidade da existência de um contrato e, por conseguinte, do direito de preferência previsto em lei já se operou[3].

Há outro ponto problemático no texto atual. Ele faz menção expressamente à Lei de Inquilinato. Todavia, o direito de preferência ou a cláusula de vigência em locações de imóveis podem vir em outras leis: nem todas as locações imobiliárias são disciplinadas pela Lei do Inquilinato.

De mais a mais, outras hipóteses de ingresso da locação no Registro de Imóveis podem vir a ser criadas, de modo que não é oportuno que o texto do item 1º do art. 129 da LRP seja taxativo.

Diante disso, sugerimos esta emenda:

 

Dê-se ao item 1º do art. 129 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11. …………………………………………………………

………………………………………………………………………

‘Art. 129.  ………………………………………………………..

1º) os contratos de locação de bens imóveis, ressalvados aqueles de competência do registro de imóveis, como nas hipóteses de registro da cláusula de vigência no caso de alienação do imóvel locado ou de averbação do direito de preferência.

…………………………………………………….’ (NR)

…………………………………………………………”

 

9.16. Suprimir registro de constrições judiciais e administrativas no RTD como condição da eficácia erga omnes (art. 129, item 11º da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos suprimir o item 11º do art. 129 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 2021, na forma do art. 11 da MPV. O preceito poderá gerar grande insegurança jurídica. Constrições judiciais e administrativas são consultadas por meio de certidões de feitos judiciais ou certidões dos órgãos públicos competentes.

Não é viável exigir que elas sejam registradas no RTD quando recaírem sobre móveis ou sobre direitos de crédito, pois: (a) o ordenamento brasileiro ainda está longe de concentrar todas as informações sobre direitos creditórios no RTD; (b) a aquisição de bens móveis e de créditos imergirá em uma expressiva insegurança jurídica; e (c) a regra irá criar burocracias ao quotidiano dos indivíduos.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se o item 11º do art. 129 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.17. Ajuste redacional (art. 129, § 2º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O texto do § 2º do art. 129 da LRP, na forma do art. 11 da MPV, dá a entender que o registro no RTD será cumulativo com outras hipóteses em lei específica.

Sugerimos esta emenda:

 

Dê-se ao § 2º do art. 129 da LRP, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11. …………………………………………………………

………………………………………………………………………

‘Art. 129.  ………………………………………………………..

………………………………………………………………………

§ 2º O disposto neste artigo não se aplica diante de competências relativas a registro e a constituição de ônus e gravames previstas em legislação específica, inclusive o estabelecido:

…………………………………………………….’ (NR)

…………………………………………………………”

 

9.18. Supressão do registro do contrato de pagamento por serviços ambientais no Cartório de Imóveis (item 45 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos suprimir o item 45 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV.

É que o contrato de pagamento por serviços ambientais já é registrado no Cadastro Nacional por Serviços Ambientais, conforme o art. 13 da Lei nº 14.119, de 13 de janeiro de 2021 (Lei do Plano Nacional de Pagamento por Serviços Ambientais – PNPSA). A dispersão registral é nociva à segurança jurídica. A duplicidade de registro tende a gerar mais burocracia aos negócios imobiliários.

Além disso, o ingresso no fólio real deve ocorrer para direitos com uma definição legal mais bem delineada como regra geral, tudo à luz da tipicidade dos direitos reais.

Permitir a inclusão do contrato de prestação de serviço ambiental, que possui contornos jurídicos muito abertos, tenderia a tornar mais inseguro ainda o sistema jurídico.

A consulta acerca da existência ou não de contratos de pagamento por serviços ambientais deve ser feita no Cadastro Nacional por Serviços Ambientais, e não no Cartório de Imóveis. Foi a opção da Lei do PNPSA.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se o item 45 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 2021, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.19. Supressão da necessidade de averbação de penhores (itens 34, 34.1 e 34.2 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos suprimir os itens 34, 34.1 e 34.2 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV. É que o preceito acaba por poluir a matrícula do imóvel com um ônus que incide sobre pertenças (art. 93 do Código Civil), e não sobre o imóvel em si. Os penhores noticiados no Livro 3 do Cartório de Imóveis (LRP, art. 178), como o penhor de safra futura, não guardam conexão com o direito real de propriedade sobre o imóvel. Poluir a matrícula com a notícia do penhor gerará burocracias desnecessárias ao titular do imóvel, que terá dificuldades para limpar a matrícula. Matrícula é apenas para noticiar ônus reais sobre o imóvel, e não sobre pertenças.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprimam-se os itens 34, 34.1 e 34.2 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.20. Punição a morador antissocial em loteamento de acesso controlado (acréscimo de dispositivo à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979)

Dentro do escopo da MPV no sentido de aprimorar os procedimentos relativos ao mercado imobiliário, é fundamental solucionar um conflito normativo. O alerta para essa necessidade de a MPV enfrentar essa questão é de um dos mais respeitados civilistas brasileiros, Flávio Tartuce, que, já há bastante tempo, chama a atenção para esse problema (TARTUCE, Flávio. A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade. In: Pensar, v. 23, n. 3, jul./set.2018, p. 12).

No caso de loteamentos de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979), assim entendidos os que não adotaram a forma jurídica de condomínio de lotes (art. 4º, § 4º, da Lei nº 6.766, de 1979, e art. 1.358-A do Código Civil), há controvérsia se a associação de moradores pode ou não infligir sanções aos moradores antissociais.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu pelo cabimento de cobrança de contribuições financeiras dos moradores por essas associações a partir do advento da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que acresceu o art. 36-A à Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766, de 1979).

Por consequência, é forçoso autorizar que essas associações também possam, à semelhança dos condomínios edilícios e dos condomínios de lotes, punir moradores antissociais. Afinal de contas, os loteamentos de acesso controlado envolvem moradores que buscam o sossego e a segurança própria de locais mais reservados, à semelhança dos condomínios de lotes.

Convém, pois, estender a essas associações de moradores o poder de infligir as sanções previstas nos arts. 1.336, § 2º, e 1.337 do Código Civil aos moradores que adotarem condutas antissociais.

Sugerimos, pois, seja promovida a seguinte emenda, acrescendo um parágrafo ao art. 36-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979:

 

Acrescente-se o seguinte art. 36-A à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021:

 

“Art. 12. ……………………………………..

……………………………………………………

‘Art. 36-A …………………………………..

§ 1º …………………………………………….

§ 2º No caso de conduta antissocial, a entidade de que trata o caput deste artigo poderá infligir as sanções previstas no art. 1.336, § 2º, e no art. 1.337 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), observado o seguinte:

I – o ato constitutivo da entidade deverá prever expressamente o cabimento da sanção ao morador antissocial;

II – o valor da multa corresponderá ao fixado no ato constitutivo ou, no caso de silêncio, ao valor fixado por, no mínimo dois terços dos moradores restantes, limitado, em ambas as hipóteses, ao quíntuplo do valor da contribuição de que trata o § 1º deste artigo.

III – na hipótese de reiterado comportamento antissocial a gerar incompatibilidade de convivência com os demais moradores, a entidade poderá, mediante quorum de três quartos dos moradores, cabível multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição de que trata o § 1º deste artigo, até ulterior deliberação da assembleia.’ (NR)

……………………………………………………”

 

9.21. Averbação de cessão fiduciária e caução de direitos sobre imóveis no Cartórios de Imóveis (inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos suprimir o item 8 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV.

O preceito ignora que há direitos não reais que podem ser objeto de cessão fiduciária e que dizem respeito a imóveis. É o caso, por exemplo, de direitos creditórios que incorporadoras imobiliárias cedem fiduciariamente a bancos como garantia do financiamento.

A cessão fiduciária do direito creditório é um direito real, conforme art. 17, § 1º, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Esses atos precisam ingressar na matrícula do imóvel.

Com a nova redação, esse ingresso será interditado, pois o direito creditório objeto da caução ou da cessão fiduciária não é direito real.

Além disso, a MP ignora o fato de que há vários direitos obrigacionais com eficácia real, os quais, na prática, só não são direitos reais por não terem sido assim etiquetados pelo legislador.

Sugerimos, pois, a supressão da alteração feita ao item 8 do inciso II do art. 167 da LRP, nos termos da seguinte emenda:

 

Suprima-se o item 8 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021.

 

9.22. Pagamento de emolumentos e situação local (art. 206-A, § 5º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos suprimir § 5º do art. 206-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MP. O preceito estabelece condiciona o direito dos usuários a pagar emolumentos após a qualificação preliminar do título e a situação de pagamento à vista de fatura ao fato de as regras locais admitir pagamento por documento de arrecadação. Não há motivos para esse condicionamento.

Sugere-se, pois, esta emenda:

 

Suprima-se § 5º do art. 206-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021.

 

9.23. Retificação e confrontantes (§ 10 do art. 213 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O texto do § 10 do art. 213 da LRP, na forma do art. 11 da MP, ignora que há outros direitos que, embora não sejam etiquetados como direitos reais, oneram imóveis e possuem eficácia erga omnes. É o caso dos direitos obrigacionais com eficácia real.

O texto preciso atentar para esse fato, o que já foi feito pelo inciso II do caput e pelo § 2ª do art. 216-A da LRP em situação similar ao tratar da participação dos confrontantes no procedimento da usucapião extrajudicial. Não há motivos para utilizar redações diferentes em uma mesma lei, sob pena de causar insegurança jurídica com divergências interpretativas futuras.

Sugerimos este ajuste redacional, alinhando o preceito ao seu sósia, o inciso II do caput e o § 2º do art. 216-A da LRP, conforme esta emenda:

 

Dê-se ao § 10 do art. 213 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a que se refere o art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11………………………………………..

……………………………………………………

‘Art. 213.  …………………………………….

…………………………………………………….

§ 10. Entendem-se como confrontantes os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis contíguos, observado o seguinte:

…………………………………………………….’(NR)

……………………………………………………”

 

9.24. Regime jurídico do condomínio de lotes (inciso II do § 2º do art. 1.358-A do Código Civil, na forma do art. 14 da MPV)

Sugerimos que seja explicitada que a aplicação do regime jurídico da incorporação imobiliária para os condomínios de lotes não afasta as regras da Lei de Loteamento relativas ao aspecto de direito administrativo, como a exigência de aprovação do projeto pelo Poder Público.

Além disso, cabe um ajuste redacional: “registrários” devem ser substituídos por “registrais” por adequação de vernáculo.

Sugerimos, pois, este ajuste no inciso II do § 2º do art. 1.358-A do Código Civil, na forma do art. 14 da MPV, conforme esta emenda:

 

Dê-se ao inciso II do § 2º do art. 1.358-A da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), na forma do art. 14 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 14……………………………………….

…………………………………………………….

‘Art. 1.358-A.  ………………………………

…………………………………………………….

§ 2º ………………………………………………..

…………………………………………………….

II – o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrais, sem prejuízo da incidência do regime da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 quanto aos aspectos de direito administrativo concernentes à ordenação territorial, como a exigência de aprovação do projeto de loteamento pelo Poder Público.

…………………………………………………….’ (NR)

…………………………………………………….”

 

9.25. Prescrição intercorrente (art. 206-A do Código Civil, na forma do art. 14 da MPV)

Sugerimos suprimir a referência ao art. 921 do Código de Processo Civil (CPC) no texto alvitrado para o art. 206-A do Código Civil. Este dispositivo trata da prescrição intercorrente e faz remissão àquele dispositivo do CPC. Trata-se de erro gravíssimo de redação legislativa. Em primeiro lugar, a regra do art. 206-A do Código Civil aplica-se para as mais variadas pretensões, inclusive aquelas que são objeto de processos não regulados pelo CPC, caso dos processos trabalhistas e das execuções fiscais. Referir-se ao CPC é ignorar esse fato e causar insegurança jurídica quanto ao prazo da prescrição intercorrente nesses outros processos. Em segundo lugar, é contra a técnica legislativa de um Código fazer remissões a outras leis. Tais medidas só devem ser feitas em situações absolutamente excepcionais. Códigos são marcados pela maior perenidade, autonomia e generalidade normativas. Em quarto lugar, como é vedado haver matéria processual em sede de Medida Provisória por força do art. 62, inciso I, alínea “b”, da Constituição Federal, não se deve sequer atrelar uma regra de direito material (prescrição) a outra de índole processual (procedimento de suspensão do processo): essa associação, a rigor, poderá excluir outras regras processuais, de outros processos especiais, o que representaria uma inconstitucionalidade formal em razão da interferência de Medida Provisória em tema processual.

Não lhes convém as remissões a outras leis. São as outras leis que devem reportar-se aos Códigos.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Dê-se ao art. 206-A da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), na forma do art. 14 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 14……………………………………….

…………………………………………………….

‘Art. 206-A. A prescrição intercorrente observará o mesmo prazo de prescrição da pretensão, observadas as causas de impedimento, de suspensão e de interrupção da prescrição previstas neste Código e observadas as regras processuais cabíveis.’

…………………………………………………….”

 

9.26. Remissão a dispositivo revogado (art. 20 da MPV: revogação do § 12 do art. 67-A da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964)

Sugerimos revogar o § 12 do art. 67-A da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964: ele faz remissão a um dispositivo revogado pela alínea “b” do inciso I do art. 20 da MPV, ou seja, ao § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Acrescente-se o seguinte inciso XI ao art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021:

 

“Art. 20……………………………………….

…………………………………………………….

XI – o § 12 do art. 67-A da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.”

 

9.27. Violação de regras de técnica de redação (inciso IX do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir o inciso IX do art. 20 da MPV por violação a regras de técnica de redação legislativa. Ele revoga o parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015. Mas, na verdade, esse parágrafo apenas foi renumerado como § 1º, diante do acréscimo de outros parágrafos a esse dispositivo, nos moldes do art. 16 da MPV. Renumeração do parágrafo único não se dá por meio de sua revogação (entendida em sentido estrito), e sim pela alteração de sua redação.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se o inciso IX do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.28. Violação de regras de técnica de redação (inciso V do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir o inciso V do art. 20 da MPV por violação a regras de técnica de redação legislativa. Ele revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, cujo único objeto foi dar uma nova redação ao art. 121 da Lei de Registros Públicos – LRP (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973). Só por esse motivo já haveria atecnia de redação legislativa: o adequado seria revogar o art. 121 da LRP, e não a Lei que lhe deu nova redação. Acontece que a MPV, na verdade, não quis revogar (no sentido estrito do verbete) o art. 121 da LRP. Pretendeu, na verdade, dar-lhe nova redação, nos moldes do explicitado no art. 11 da MPV. Daí decorre que, na verdade, não há que se falar em revogação (em sentido estrito) do art. 121 da LRP, tampouco da lei que lhe havia dada uma nova redação. O adequado é tão somente emprestar uma nova redação ao art. 121 da LRP, nos moldes do que foi feito pelo art. 11 da MPV. É, pois, forçoso suprimir o inciso V do art. 20 da MPV.

Sugerimos, então, esta emenda:

 

Suprima-se o inciso V do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.29. Violação de regras de técnica de redação (inciso VIII do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir o inciso VIII do art. 20 da MPV por violação a regras de técnica de redação legislativa. Ele revoga o art. 32 da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, cujo único objeto é dar uma nova redação ao item 30 do inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos – LRP (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973). Só por esse motivo já haveria atecnia de redação legislativa: o adequado seria revogar o item 30 do inciso II do art. 167 da LRP, e não a Lei que lhe deu nova redação. Acontece que a MPV, na verdade, não quis revogar (no sentido estrito do verbete) o preceito. Pretendeu, na verdade, dar-lhe nova redação, nos moldes do explicitado no art. 11 da MPV. Daí decorre que, na verdade, não há que falar em revogação (em sentido estrito) do item 30 do inciso II do art. 167 da LRP, tampouco da lei que lhe havia dada uma nova redação. O adequado é tão somente emprestar uma nova redação ao item 30 do inciso II do art. 167 da LRP, nos moldes do que foi feito pelo art. 11 da MPV. É, pois, forçoso suprimir o inciso VIII do art. 20 da MPV.

Sugerimos, então, esta emenda:

 

Suprima-se o inciso VIII do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021.

 

9.30. Violação de regras de técnica de redação (incisos VI e VII do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir o inciso VII, com suas alíneas “a” e “b”, do art. 20 da MPV, bem como alterar o inciso VI do mesmo artigo, por violação a regras de técnica de redação legislativa.

O inciso VII do art. 20 da MP revoga o art. 2º da Lei nº 12.441, de 11 de julho de 2011, na parte que inseriu, ao Código Civil, o inciso VI do caput do art. 44 e o Título I-A do Livro II da Parte Especial. Só por esse motivo já há atecnia de redação legislativa: o adequado é revogar esses preceitos do Código Civil.

Além disso, é forçoso explicitar a revogação do art. 980-A do Código Civil, e não apenas do título que o encarta.

O objetivo é evitar divergências interpretativas: alterar o título ou, até mesmo, suprimir o título de um capítulo de uma lei não implica necessariamente revogar ou alterar os dispositivos englobados sob esse guarda-chuva.

Sugerimos, pois, suprimir o inciso VII, com suas alíneas “a” e “b”, bem como inserir a seguinte alínea “d” no inciso VI do art. 20 da MPV, conforme esta emenda:

 

Suprima-se o inciso VII do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, bem como acrescente-se ao inciso VI do referido art. 20 a seguinte alínea “d”:

 

“Art. 20.  …………………………………….

…………………………………………………….

VI – ……………………………………………..

…………………………………………………….

d) art. 980-A;

…………………………………………………….”

 

9.31. Conservação da necessidade de transcrição no RTD do penhor de animais (alínea “a” do inciso III do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir a alínea “a” do inciso III do art. 20 da MPV. Ele revoga o inciso IV do art. 127 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos – LRP). Com essa revogação, haverá controvérsias sobre a necessidade ou não de registro do penhor de animais não envolvidos na atividade pastoril, agrícola ou de laticínios. Ainda que se defenda que o registro seguirá no RTD como qualquer penhor comum, há risco de insegurança jurídica. O atual inciso IV do art. 127 da LRP é didático; sua revogação pode gerar insegurança jurídica.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se a alínea “a” do inciso III do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.32. Contrato de caução e RTD (alínea “d” do inciso III do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir a alínea “d” do inciso III do art. 20 da MPV e ajustar o texto do art. 144 da LRP, na forma do art. 11 da MP. Este dispositivo merece ser ajustado para excluir a menção ao contrato de caução, pois este não é registrável no RTD, à luz da revogação do item 2º do art. 129 da LRP (nos moldes do art. 20, inciso III, alínea “b”, da MPV). O dispositivo segue útil para regular o registro do contrato de parceria e de penhor.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se a alínea “d” do inciso III do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021, bem como dê-se ao art. 144, caput, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da referida Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11.…………………………………………………

……………………………………………………………..

‘Art. 144. O registro de contratos de penhor e parceria será feito com declaração do nome, profissão e domicílio do credor e do devedor, valor da dívida, juros, penas, vencimento e especificações dos objetos apenhados, pessoa em poder de quem ficam, espécie do título, condições do contrato, data e número de ordem.

…………………………………………………’ (NR)

…………………………………………………”

 

9.33. Atestado de idoneidade financeira na incorporação (alínea “a” do inciso I do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir a alínea “a” do inciso I do art. 20 da MPV. Ela, ao revogar a alínea “o” do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964, afasta a exigência de atestado de idoneidade financeira, expedida por um banco, em favor do incorporador.

A dispensa dessa exigência aumentará os riscos de incorporadores com fragilidade econômica e, por consequência, o risco de prejuízo aos adquirentes.

Não é porque um incorporador está com o nome “limpo” que ele possui porte econômico para comandar uma incorporação imobiliária.

A exigência de atestado de idoneidade é uma das proteções aos adquirentes, pelo fato de que o banco acaba por ter maiores condições de avaliar o porte econômico do incorporador.

Além disso, o banco pode exigir cautelas na condução do empreendimento, como a implantação do regime de patrimônio de afetação, conforme defende o jurista Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Editora Mirante, 2021, pp. 246 ao 248).

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Suprima-se a alínea “a” do inciso I do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.34. Serviços facultativos pelas centrais (inciso IV do art. 20 da MPV)

Sugerimos suprimir o inciso IV do art. 20 da MP. Esse preceito revoga o art. 42-A da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994.

Em primeiro lugar, esse dispositivo acabou de nascer: foi introduzido pela Lei nº 14.206, de 27 de setembro de 2021. Não é razoável que uma MPV atropele a vontade manifestada pelo Congresso Nacional há poucos meses.

Em segundo lugar, o atacado art. 42-A estimula a criação de serviços complementares a serem prestados aos usuários, de forma facultativa, pelas centrais de serviços eletrônicos geridas por entidade representativa da atividade notarial e de registro, razão por que lhes permite fixar preços e gratuidades aos usuários.

Sugerimos esta emenda:

 

Suprima-se o inciso IV do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.35. Não cancelamento da prenotação (artigos 203, I, e 205, § 2º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV; e art. 1.246 do Código Civil, na forma do art. 14 da MPV)

Sugerimos alterar a LRP a fim de afastar o cancelamento da prenotação dos títulos como consequência do término do prazo de vigência da prioridade da prenotação no Cartório de Imóveis.

Atualmente, o cancelamento da prenotação serve apenas para causar transtornos e custos adicionais ao usuário, que, após perder parte dos emolumentos já pagos, terá de pagar novamente mais emolumentos para realizar uma nova prenotação.

Além disso, a prática de cancelar a prenotação pelo término da vigência do prazo da prioridade da prenotação ignora a realidade prática: para o cumprimento de exigências feitas em notas devolutivas, é comum os usuários ficarem reféns de órgãos públicos que demoraram algumas dezenas de dias para expedirem certidões.

A realidade é que o término do prazo de eficácia da prioridade da prenotação deveria acarretar, apenas, a perda do direito de preferência em relação a títulos contraditórios, até a reapresentação do título com as exigências cumpridas. Também deveria acarretar a perda do direito à eficácia retroativa do registro à data da prenotação. É o que o jurista Flauzilino Araújo dos Santos já defendia desde os idos de 1998 (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Algumas linhas sobre a prenotação. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/930/algumas-linhas-sobre-a-prenotacao/2. Publicado em abril de 1998).

Entendemos que, mesmo no caso de derrota no procedimento de dúvida, não convém o cancelamento da prenotação: basta a perda da eficácia retroativa e a perda do direito de preferência, enquanto não reapresentado o título com as exigências cumpridas. Sob esse entendimento, desburocratizaremos o procedimento registral e reduziremos gastos dos usuários, que não mais perderão parte do dinheiro com o pagamento de novas prenotações.

Sugerimos, pois, estes ajustes na LRP, com um consequente ajuste no art. 1.246 do Código Civil. Segue alvitre de emenda:

 

Dê-se aos artigos 203 e 205 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e ao art. 1.246 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, na forma, respectivamente, dos artigos 11 e 14 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a seguinte redação:

 

“Art. 11………………………………………………….

……………………………………………………………..

‘Art. 203. …………………………………………………

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo;

…………………………………………………’ (NR)

‘Art. 205. …………………………………………………

§ 1º Nos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos quarenta dias de seu lançamento no protocolo.

§ 2º A cessão dos efeitos da prenotação não implicarão o cancelamento da prenotação, mas apenas, enquanto não houver a reapresentação do título com o saneamento dos vícios anteriormente apontados em nota devolutiva:

a) a perda do direito de preferência em relação a títulos contraditórios;

b) a retroatividade do registro ou da averbação à data da eventual reapresentação do título.’ (NR)

……………………………………………………………..”

 

“Art. 14………………………………………………….

……………………………………………………………..

‘Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo, observadas as regras previstas em lei especial para a extrapolação do prazo de vigência da prenotação.’ (NR)

……………………………………………………………..”

 

9.36. Riscos de obsolescência tecnológica (§ 3º do art. 1º da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

Sugerimos ajustar o § 3º do art. 1º da LRP (nos moldes do art. 11 da MPV). O referido preceito prevê a manutenção integral do acervo dos cartórios em meio eletrônico.

É preciso, porém, deixar claro que a CN/CNJ, ao regulamentar o tema, poderá estabelecer regras de conservação do acervo em meio físico, ainda que em microfilmagem. Isso, porque não podemos ignorar que o acervo cartorário precisa ter uma longevidade garantida.

É comum os cartórios serem demandados por atos de registro praticados centenas de anos atrás. E será comum que, a daqui algumas centenas de anos, o acervo atual seja consultado pelos nossos sucessores.

A utilização do meio eletrônico disponível atualmente corre o risco de, em alguns anos, sofrer com a inevitável obsolescência tecnológica. O desenvolvimento computacional torna, com frequência, obsoletas, inseguras e frágeis tecnologias até então inquebrantáveis.

Manter o acervo cartorário apenas em meio eletrônico, com base na tecnologia atual, é submetê-lo a riscos inevitáveis de corrupção ou de perecimento, em razão de futura obsolescência tecnológica ou da eventual atuação de hackers, que facilmente romperão as barreiras de segurança dos arquivos eletrônicos.

Convém deixar para o âmbito infralegal, sob a batuta da CN/CNJ, aquilatar os riscos envolvidos, ouvir especialistas e, se for caso, estabelecer meios alternativos de enfrentar o perigo da obsolescência tecnológica.

Sugerimos, pois, o acréscimo do seguinte inciso III ao § 3º do art. 1º da LRP, conforme esta emenda:

 

Acrescente-se o seguinte inciso III ao § 3º do art. 1º da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 2021:

 

“Art. 11………………………………………………….

……………………………………………………………..

‘Art. 1º ………………………………………………….

……………………………………………………………..

§ 3º Os registros serão escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, em especial quanto a:

……………………………………………………………..

III –  manutenção de acervo físico em diversos meios, inclusive em microfilmagem, desde que se identifiquem riscos de corrupção ou perecimento dos arquivos eletrônicos por futura obsolescência tecnológica;

……………………………………………………………..’ (NR)

……………………………………………………………..”

 

9.37. Revogação do registro do pacto antenupcial no Cartório de Imóveis (art. 20 da MPV; revogação do item 12 do inciso I do art. 167, do inciso V do art. 178, do art. 244 e do art. 245 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, bem como revogação do art. 1.657 do Código Civil)

Sugerimos a revogação do item 12 do inciso I do art. 167, do inciso V do art. 178, do art. 244 e do art. 245 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, bem como a revogação do art. 1.657 do Código Civil.

Esses preceitos fazem exigência absolutamente incompatível com o ambiente atual de tecnologia: obrigam o registro do pacto antenupcial no Livro 3 do Cartório de Imóveis do domicílio do casal. A finalidade desse registro é permitir que, no local do domicílio do casal, qualquer interessado possa obter uma “cópia” do pacto antenupcial. Esse interessado não precisará buscar a “cópia” em cartório de outro local.

Trata-se de exigência absolutamente ultrapassada, que, na prática, serve apenas para criar empecilhos burocráticos aos cidadãos.

Com o desenvolvimento da informática e com o fornecimento de certidões remotamente, qualquer interessado, de qualquer parte do Brasil, poderá buscar uma “cópia” do pacto antenupcial, mediante solicitação no competente Tabelionato de Notas. Lembre-se que todo pacto antenupcial é lavrado por um tabelião de notas, diante da exigência de escritura pública. A localização dessa escritura está na certidão de casamento (art. 1.536, inciso VII, do Código Civil).

Os negócios imobiliários não podem ficar à mercê de burocracias vazias.

Sugere-se, pois, esta emenda:

 

Acrescentem-se ao inciso III do art. 20 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, as seguintes alíneas:

 

“Art. 20.  …………………………………….

…………………………………………………….

III – ……………………………………………..

……………………………………………………

j) item 12 do inciso I do art. 167;

k) do inciso V do art. 178;

l) art. 244; e

m) art. 245;

……………………………………………………

VI – ……………………………………………..

……………………………………………………

1. d) art. 1.657.

……………………………………………………”

 

9.38. Flexibilização do princípio da especialidade diante de extratos eletrônicos (art. 6º, § 2º, da MPV)

A flexibilização ao princípio da especialidade, no art. 6º, § 2º, da MPV, não parece plenamente justificada. A redação aberta pode dar ensejo a confusões. Além disso, as exceções colocadas no dispositivo acabam tornando o dispositivo sem utilidade prática. Não nos parece, nesta primeira análise, haver utilidade no preceito, que tem o potencial de gerar insegurança jurídica nos registros públicos.

Além do mais, o § 15 do art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV, já prevê uma flexibilização ao princípio da especialidade. Não nos parece razoável haver uma regra diversa só pelo fato de o título ter sido substituído por um extrato eletrônico.

Sugerimos, pois, a supressão do dispositivo, conforme esta emenda:

 

Suprima-se o art. 6º, § 2º, inciso IV, da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021.

 

9.39. Extratos eletrônicos admitidos para registro (art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da MPV)

O art. 6º da MPV admite extratos eletrônicos de títulos para prenotação no Cartório de Imóveis. Por questão de sistematicidade, é forçoso tal fato ser previsto também em um inciso do art. 221 da LRP, que lista os documentos aptos a registro.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Acrescente-se o seguinte inciso VI ao art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, na forma do art. 11 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021:

 

“Art. 11………………………………………………….

……………………………………………………………..

‘Art. 221. ……………………………………………….

……………………………………………………………..

V – ……………………………………………………….;

VI – extratos eletrônicos de títulos, nos termos de lei especial.

……………………………………………………………..’ (NR)

……………………………………………………………..”

 

9.40. Nomenclatura: registro da incorporação (inciso XI do art. 35-A; §§ 1º-A e 15 do art. 32; caput do art. 50; caput do art. 32; inciso I do § 3º; art. 43; da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da MPV)

Tecnicamente, é inadequado aludir a “registro do memorial de incorporação” no Cartório de Imóveis, pois, no Direito Brasileiro, registra-se atos jurídicos, e não propriamente documentos. O ato jurídico registrado aí é a incorporação imobiliária. O memorial é apenas um entre outros documentos envolvidos.

Já houve outros tropeços da legislação nesse ponto, como em 2018, especificamente com a introdução, pela Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, do inciso XI do art. 35-A da Lei nº 4.591, de 1964.

Essa falha, embora possa ser tratada como um pecadilho a ser corrigido pela doutrina, tem o potencial de gerar controvérsias futuras sobre questões práticas. Lei não pode dar espaço a inseguranças jurídicas. Não se trata de diletantismo jurídico: a imprecisão terminológica é nociva à prática.

Sugerimos, pois, esta emenda:

 

Substitua-se a expressão “registro do memorial de incorporação” por “registro da incorporação” no inciso XI do art. 35-A, nos §§ 1º-A e 15 do art. 32 bem como no caput do art. 50, além de dar a seguinte redação ao caput do art. 32 e ao inciso I do § 3º do art. 43, tudo da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na forma do art. 10 da Medida Provisória (MPV) nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021:

 

“Art. 10.  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

……………………………………………………………….

‘Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, da incorporação mediante apresentação do memorial de incorporação acompanhado dos seguintes documentos:

……………………………………………………………………’(NR)

 

‘Art. 43. ……………………………………………………….

……………………………………………………………………

• 3º ……………………………………………………………..

I – averbação da destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrada a incorporação; e

……………………………………………………………………’(NR)

…………………………………………………………………….”

 

10. Conclusão

No capítulo 9, pontuamos todos os pontos que, ao nosso sentir, merecem ajustes, os quais poderão ser levados em conta quando da conversão da MPV em lei.

Nos outros capítulos, explicamos cada uma das mudanças promovidas pela MPV.

 

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Autor: Carlos E. Elias de Oliveira

Professor de Direito Civil, Notarial e de Registros Públicos na Universidade de Brasília – UnB –, no IDP/DF, na Fundação Escola Superior do MPDFT – FESMPDFT, no EBD-SP, na Atame do DF e de GO e em outras instituições. Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil (único aprovado no concurso de 2012). Advogado/Parecerista. Ex-Advogado da União. Ex-assessor de ministro STJ. Doutorando, mestre e bacharel em Direito pela UnB (1º lugar no vestibular de 1º/2002).

Instagram: @profcarloselias e @direitoprivadoestrangeiro

E-mail: carloseliasdeoliveira@yahoo.com.br

 

Brasília/DF, 3 de janeiro de 2022.

 

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[1] Sobre o tema, reportamo-nos a este artigo: OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; SILVA, Bruno Mattos e. A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em loteamento. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-09/opiniao-lei-distrato-contratos-aquisicao-imoveis. Publicado em 9 de janeiro de 2019.

 [2] Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

[3] “Embora tal título, para os fins de exercício do direito de preferência contra terceiros, sujeite-se à averbação (167, II, 16, da Lei nº 6.015/1973[i], e artigo 33, caput, da Lei nº 8.245/1991[ii]), é suscetível de registro em sentido estrito, para conferir efeitos reais à cláusula contratual de vigência (artigo 167, I, 3, da Lei nº 6.015/1973[iii]).

Nada obstante a regra do artigo 8.º, caput, da Lei nº 8.245/1991[iv], faça menção ao ato de averbação, o inciso III do artigo 169 da Lei nº 6.015/1973, nela introduzido pelo artigo 81 da Lei de Locações dos Imóveis Urbanos, refere-se, expressamente, ao registro (stricto sensu) previsto no n.º 3 do inciso I do artigo 167 da Lei dos Registros Públicos[v], a indicar a subsistência de sua vigência .

A reforçar essa compreensão, em favor da uniformização do tratamento de situações semelhantes, da coerência lógica do sistema jurídico, o Código Civil de 2002, ao disciplinar a locação de coisas e, particularmente, a vinculação do adquirente à clausula contratual de vigência, estabelece o registro do contrato, não sua averbação (artigo 576 e seu § 1.º[vi]).

Em outras palavras: a interpretação sistemática da ordem jurídica prestigia a conclusão afirmada. Conduz, de fato, ao reconhecimento do equívoco terminológica, pontual, associado à espécie de inscrição registral aludida no artigo 8.º, caput, da Lei nº 8.245/1991.

Agora, para resguardar eficácia real à cláusula de vigência e ao direito de preferência, não é necessária, evidentemente, a prática de dois atos registrais (registro e averbação, respectivamente): bastará o registro em sentido estrito. Vale dizer, a averbação do contrato de locação de imóvel urbano ficará reservada para situações voltadas, exclusivamente, para garantir os efeitos erga omnes da preempção.” (TJSP – CGJSP – Proc. nº 2013/36874, Rel. Min. José Renato Nalini, DJ 03/07/2013, Disponível em: https://www.kollemata.com.br/locacao-clausula-de-vigencia-preferencia-registro-e-averbacao-recurso-administrativo-fungibilidade.html).